دفع تالاج يالدينغ

دفع تالاج يالدينغ


We are searching data for your request:

Forums and discussions:
Manuals and reference books:
Data from registers:
Wait the end of the search in all databases.
Upon completion, a link will appear to access the found materials.

ناسمفدانالحيواناتالطول
3جون ناش 181616 ثانية. 0 د.
4هنري فورنر6164 ثانية. 6 د.
5والتر هيريندين5143 ثانية. 8 د.
7جون هيل122011 ثانية. ثلاثي الأبعاد.
8هنري رولف10159 ثانية. 4 د.
9توماس بروكر887 ثانية. 7 د.
10ستيفن ويب897 ثانية. 8 د.
11جيفري فليتشر8157 ثانية. 11 د.
13جون بريكندين6184 ثانية. 8 د.
14إيما أشداون5143 ثانية. 8 د.
16روزاموند كينتون867 ثانية. ثلاثي الأبعاد.
17جوليانا فورمان6164 ثانية. 6 د.
18مارجريت شاورنج6154 ثانية. 5 د.
22أغنيس سينجيارد5173 ثانية. 10 د.
24آدم فليتي5143 ثانية. 8 د.
25روزا سيمارك593 ثانية. ثلاثي الأبعاد.
26سيسيليا بارفوت5163 ثانية. 9 د.
27مارجريت مانرينغ5103 ثانية. 4 د.
29ماثيو وارد5113 ثانية. 5 د.
30إيما براتل5123 ثانية. 6 د.
31جوانا براون492 ثانية. 10 د.
32ماريوتا كوبر4102 ثانية. 11 د.
33جوانا تشيزمان6124 ثانية. 4 د.
34كريستينا كاربنتر5133 ثانية. 7 د.
35أليس مينشين5163 ثانية. 9 د.

الطول

الطول كان حقًا قيمًا جدًا للملك (وللوردات الآخرين) في فرض الضرائب على ديميسني ، بما في ذلك أحياءه. لا يمكن رفضه ، على الرغم من أنه يمكن التفاوض عليه ، وعادة ما تُترك السلطات المدنية لتوزيع العبء. فرضت حرب إدوارد الأول المستمرة ضد ويلز واسكتلندا وفرنسا مطالب ضريبية شديدة على رعاياه. في أزمة عام 1297 ، بعد أن غادر إلى فرنسا ، تم حثه على ترك الشلال تحت السيطرة البرلمانية. لكن الوثيقة التي اعتُبرت قانونًا ، De Tallagio non concedendo ، كانت مجرد طلب أولي ، وكان التأكيد على الخارطة ، الذي منحه الملك في النهاية ، أقل وضوحًا بكثير ولم يتنازل عن السيطرة البرلمانية. استمر طلب Tallages على فترات حتى عام 1340 ، عندما وافق إدوارد الثالث على ضرورة الحصول على موافقة البرلمان.

استشهد بهذا المقال
اختر نمطًا أدناه ، وانسخ نص قائمة المراجع الخاصة بك.

جون كانون "الطول." رفيق أكسفورد للتاريخ البريطاني. . Encyclopedia.com. 17 يونيو 2021 & lt https://www.encyclopedia.com & gt.

جون كانون "الطول." رفيق أكسفورد للتاريخ البريطاني. . تم الاسترجاع في 17 يونيو 2021 من Encyclopedia.com: https://www.encyclopedia.com/history/encyclopedias-almanacs-transcripts-and-maps/tallage

أنماط الاقتباس

يمنحك موقع Encyclopedia.com القدرة على الاستشهاد بإدخالات مرجعية ومقالات وفقًا للأنماط الشائعة من جمعية اللغة الحديثة (MLA) ، ودليل شيكاغو للأسلوب ، والجمعية الأمريكية لعلم النفس (APA).

ضمن أداة "Cite this article" ، اختر نمطًا لترى كيف تبدو جميع المعلومات المتاحة عند تنسيقها وفقًا لهذا النمط. ثم انسخ النص والصقه في قائمة المراجع أو قائمة الأعمال المقتبس منها.

نظرًا لأن كل نمط له الفروق الدقيقة في التنسيق الخاصة به والتي تتطور بمرور الوقت ولا تتوفر جميع المعلومات لكل إدخال مرجعي أو مقالة ، لا يمكن لـ Encyclopedia.com ضمان كل اقتباس ينتج عنه. لذلك ، من الأفضل استخدام اقتباسات Encyclopedia.com كنقطة بداية قبل التحقق من النمط مقابل متطلبات مدرستك أو جهة النشر وأحدث المعلومات المتوفرة في هذه المواقع:

جمعية اللغة الحديثة

دليل شيكاغو للأناقة

الجمعية الامريكية لعلم النفس

ملحوظات:
  • معظم المراجع والمقالات عبر الإنترنت لا تحتوي على أرقام صفحات. لذلك ، هذه المعلومات غير متوفرة لمعظم محتويات Encyclopedia.com. ومع ذلك ، فإن تاريخ الاسترداد غالبًا ما يكون مهمًا. ارجع إلى اصطلاح كل نمط فيما يتعلق بأفضل طريقة لتنسيق أرقام الصفحات وتواريخ الاسترجاع.
  • بالإضافة إلى أنماط MLA و Chicago و APA ، قد يكون لمدرستك أو جامعتك أو منشورك أو مؤسستك متطلباتها الخاصة للاستشهادات. لذلك ، تأكد من الرجوع إلى هذه الإرشادات عند تحرير قائمة المراجع أو قائمة الأعمال المقتبس منها.

خسارة الأسرة هي مكسب غير متوقع لشركة خاصة في مخطط سرقة ملكية المنازل في الولاية

يعتز مارك ونيل موشياتشيو بجذورهما العائلية العميقة في إيستون ، ماساتشوستس. في الحقيقة ، إنه إخوان ساكن يعيشون في منزل طفولتهم مع زوجة مارك وابنته وحفيديه. سلسلة من المصاعب المالية والمشاكل الطبية العائلية التي بدأت في عام 2013 تركتهم يكافحون لمواكبة فواتير ضريبة الممتلكات الخاصة بهم. في عام 2016 ، استحوذت بلدة إيستون على منزل Mucciaccios - بقيمة 276.500 دولارًا - وأعطته لشركة Tallage Lincoln، LLC ، وهو صاحب امتياز خاص اشترى امتيازًا ضريبيًا لمنزل Mucciaccios مقابل حوالي 4300 دولار. ومع ذلك ، في عام 2019 ، كانت مدينة Mucciaccios مدينة بأقل من 30 ألف دولار من إجمالي الضرائب والفوائد والتكاليف ، ومع ذلك سمح قانون الولاية للمدينة بالحصول على ما يقرب من 250 ألف دولار من الأسهم المتبقية في منزل عائلة الأخوين & # 8217 وإعطائها لتالاج لينكولن دون سابق إنذار. بعد أن رفعت Pacific Legal Foundation دعوى قضائية ، توصل Tallage Lincoln إلى اتفاق مع Mucciaccios يسمح للعائلة بدفع ديونها واستعادة ملكية المنزل.

يفخر نيل ومارك موشياتشيو بجذورهما العائلية العميقة في إيستون ، ماساتشوستس. قبل وقت قصير من وفاة والدتهما في عام 2006 وبمباركة الأسرة ، استحوذ الأخوان على منزل طفولتهما. إنهم يعيشون هناك اليوم مع زوجة مارك ، وابنته المعاقة ، واثنين من أحفاده ، أحدهم مصاب بداء السكري في التاسعة من عمره. لسوء الحظ ، بسبب الأوقات الصعبة وسرقة الأسهم في المنازل التي تقرها الدولة ، فإن عائلة Mucciaccios ستفقد معقل العائلة الذي يعود إلى أجيال عديدة وجميع حقوق الملكية.

كلا الشقيقين من الطبقة العاملة ، وبدءًا من عام 2013 ، تركتهما الضائقة المالية يكافحان لدفع الضرائب على الممتلكات. تمكنوا من سداد ضرائب ذلك العام - بالإضافة إلى الفوائد والتكاليف - في عام 2014. من هناك ، ومع ذلك ، تفاقمت مشاكلهم المالية بسبب سلسلة من المشاكل الطبية العائلية.

عندما فاتت عائلة Mucciaccios ضرائبهم لعام 2016 ، بدأت بلدة إيستون "جباية ضريبية" ، مما يعني أن الدين ذهب إلى الدفاتر وبدأ في تحصيل 16٪ فائدة سنوية ، وفواتير ضرائب لاحقة ، وتكاليف. بعد سبعة أشهر ، باعت المدينة امتيازها الضريبي لعام 2016 لشركة Tallage Lincoln، LLC مقابل 4355 دولارًا - وهو المبلغ المستحق على Mucciaccios للبلدة. Tallage هي شركة استثمارية خاصة متخصصة في شراء ديون ضريبة الممتلكات وتحصيل المدفوعات من أصحاب المنازل بأسعار فائدة سخية أو - إذا لم يتمكن المالكون من الدفع - الحصول على ملكية ممتلكاتهم وبيعها لتحقيق أرباح ضخمة.

بدأت Tallage عملية حبس الرهن بعد شهر واحد فقط من شراء الامتياز الضريبي ودفع جميع فواتير الضرائب اللاحقة. على الرغم من أن Tallage أرسل إشعارًا بإجراء حبس الرهن ، إلا أن إشعارات الرهن تتم كتابتها باستمرار في نصوص قانونية كثيفة لا يستطيع فهمها سوى عدد قليل من الأشخاص. لم يكن مارك ولا نيل على علم بأنهما على وشك فقدان منزل العائلة.

في عام 2019 ، منعت محكمة ماساتشوستس لاند الرهن وأعطت حقًا مطلقًا في تالاج. نظرًا لأن قيمة العقار بلغت 276،500 دولارًا أمريكيًا ونما ديون Mucciaccios إلى ما يقرب من 30000 دولار من الضرائب والفوائد والتكاليف ، فقد سلمت محكمة الأرض الشركة فعليًا المنزل وأكثر من 245000 دولار من حقوق الملكية.

إن ملكية المنزل هي نفس القدر من الملكية مثل المنزل نفسه ولا يمكن للحكومة أن تأخذها دون تعويض عادل.

Mucciaccios ليسوا وحدهم. إن نظام حبس الرهن الضريبي في ولاية ماساتشوستس فظيع بشكل خاص ووصفة للمحسوبية لأنه يمنح بانتظام مكاسب غير متوقعة لأصحاب الامتيازات من القطاع الخاص. متوسط ​​قيمة الممتلكات المحجوزة يتجاوز متوسط ​​الدين الضريبي بنسبة 50: 1. في عام واحد فقط ، سرق المستثمرون من القطاع الخاص والبلديات أكثر من 56 مليون دولار من حقوق الملكية من سكان ماساتشوستس.

في 11 تشرين الثاني (نوفمبر) 2020 ، أرسل Tallage سمسار عقارات إلى منزل Mucciaccios بعرض "سخي" للسماح لهم بإعادة شراء المنزل مقابل 138،000 دولار. تم وضع كل من نيل ومارك مؤخرًا عن العمل بسبب COVID-19. ولكن حتى لو تمكنت عائلة Mucciaccios من العثور على عمل والحصول على قرض ، فسيظلون يخسرون أكثر من 100000 دولار من حقوق الملكية العقارية.

وبدلاً من ذلك ، يتم التصدي لـ Mucciaccios ، الذي يمثله PLF مجانًا ، بدعوى قضائية تتحدى نظام سرقة ملكية المنازل في الولاية الذي يفترس أعضائه الأكثر ضعفًا. مع انتظار تلك الدعوى القضائية ، توصل Tallage Lincoln إلى اتفاق مع Mucciaccios يسمح للعائلة بدفع ديونها واستعادة ملكية المنزل. رفضت الأسرة طواعية الدعوى في مارس 2021.

ماساتشوستس هي أحدث ولاية في عمل PLF المستمر لهزيمة سرقة ملكية المنازل في جميع أنحاء البلاد.


تتحدى عائلة دارتموث قانون الضرائب الجائر للولاية

نيو بيدفورد ، ماساتشوستس ، 21 مايو 2021: تم رفع دعوى قضائية اليوم للطعن في قانون الولاية الذي يسمح للحكومات المحلية وشركات الاستثمار الخاصة بالحصول على الأسهم التي يمتلكها الناس في منازلهم. استحوذت بلدة دارتموث وشركة الاستثمار Tallage Davis، LLC على كامل قيمة منزل ماري آن وتينا دوبير - أكثر من 330 ألف دولار - على دين ضريبي يبلغ 2535 دولارًا فقط.

تعيش ماري آن في منزلها منذ الثمانينيات ، وتعيش ابنتها تينا معها منذ 25 عامًا. ولكن عندما أصيبت ماري آن بسكتة دماغية منهكة في عام 2010 ، بدأت الفواتير الطبية تتراكم. في عام 2016 ، لم يتمكن Duperes من دفع 2535 دولارًا كضرائب على الممتلكات. وضعت دارتموث امتيازًا ضريبيًا على منزلهم ، وفرضت فائدة بنسبة 16 ٪ على ديونها وتهدد بحبس الرهن. باعت المدينة بعد ذلك امتيازها الضريبي إلى Tallage في عام 2018. وبعد حوالي عام ، أدت الفوائد والرسوم والضرائب اللاحقة إلى تضخم ديونها إلى ما يقرب من 22000 دولار. ثم تم حظر Tallage على منزل Duperes ، ونقل ملكية المنزل وقيمة العقار بالكامل إلى نفسه. تلقت الشركة الاستثمارية مكاسب غير متوقعة بلغت أكثر من 300 ألف دولار ، ولم يبق لأمها أي شيء.

قال جوشوا بولك ، المحامي في مؤسسة باسيفيك ليجال فاونديشن: "لسوء الحظ ، يسمح قانون ماساتشوستس ويشجع على سرقة ملكية المنازل ، وهو ما ينتهك حقوق مالكي المنازل". يلتزم السكان بدفع ضرائبهم ، ويمكن للحكومة أن تأخذ ممتلكات لتغطية تلك الضرائب والديون المرتبطة بها. لكن الحكومة وعملائها لا يستحقون أكثر مما يستحقون. أي شيء يزيد عن هذا المبلغ يعد سرقة ".

في وقت سابق من هذا العام ، فقدت عائلة إيستون بولاية ماساتشوستس منزلها تقريبًا. بعد أن رفعت Pacific Legal Foundation دعوى قضائية ضد Tallage و Town of Easton ، تمكنت تلك العائلة من استرداد ملكية منزلهم.

في فبراير ، قدم النائبان جيفري روي (ديمقراطي - فرانكلين) وتومي فيتولو (ديمقراطي - بروكلين) مشروع القانون رقم H.3053 ، الذي من شأنه أن يمنع البلديات من انتهاك الحقوق الدستورية لأصحاب العقارات وإنهاء سرقة ملكية المنازل في الولاية.

ماساتشوستس هي واحدة من الولايات المتناقصة التي تسمح للحكومات المحلية والمستثمرين من القطاع الخاص بجني المكاسب غير المتوقعة عندما يأخذون العقارات. في العام الماضي ، وجدت المحكمة العليا في ميشيغان أن قانونًا مشابهًا غير دستوري ، يقضي بأن للناس الحق في أي عائدات فائضة من بيع الرهن الضريبي بعد دفع الضرائب المتأخرة. تلتزم مؤسسة Pacific Legal Foundation بإنهاء ممارسة سرقة ملكية المنازل في جميع أنحاء البلاد.

تمثل Pacific Legal Foundation تينا وماري آن دوبير مجانًا بمساعدة المحامي مايكل بيل من جرين مايلز ليبتون ، إل إل بي. القضية، دوبير ضد بلدة دارتموث وتالاج ديفيس ، ذ، في محكمة مقاطعة بريستول العليا.


المظالم تؤدي إلى ثورة مفتوحة

مع وفاة إدوارد الثالث ، وصعود الملك الصبي ريتشارد الثاني إلى العرش عام 1377 ، تم تمهيد المسرح لانتفاضة كارثية.

بدأت الأعمال العدائية التي استمرت لفترة طويلة بين الأقنان وأمراءهم في الغليان مع القيود الجديدة المفروضة على الأقنان والسلطة الاقتصادية ، كما هو موضح في تمثال العمال. ثم أدت سلسلة من ضرائب الاقتراع (أو ضرائب الرأس) ، التي بدأت في نهاية عهد إدوارد ورسكووس واستمرت مع ريتشارد الثاني ، إلى زيادة غضب الفلاحين. احتاج الملوك الإنجليز إلى تمويل حربهم ضد الفرنسيين ، وكانت ضرائب الاقتراع التنازلية هذه تتطلب الفلاحين (الرجال و النساء) لتسليم أجورهن أكثر بكثير مما يستطعن ​​تحمله.

في مايو من عام 1381 ، بدأ الفلاحون في إسيكس وكينت مقاومة محاولات جباة الضرائب من الملك ورسكووس. تشكلت التجمعات الكبيرة ، وفي هذا الوقت ظهر وات تايلر كزعيم لهم. بحلول أوائل يونيو ، بدأ المتمردون في مهاجمة ممتلكات ممثلي الملك و rsquos ، وأهمها المنزل في معبد Cressing للسير روبرت هالز ، أمين الخزانة الملكية المكروه.

مع خروج الجيش الإنجليزي في اسكتلندا ، أصبح الفلاحون أكثر جرأة. بدأت المزيد من القرى في عصيان جباة الضرائب ، رافضة دفع ضريبة الرأس. عندما بدأت المحاكم المحلية في إصدار لوائح الاتهام ، رد المتمردون بعنف ، فقتلوا المحلفين ودمروا المباني التي تمثل المحاكم والنظام القانوني ، إلى جانب السجلات الموجودة بداخلها.

كان أحد مطالب Wat Tyler & rsquos هو حرية الأقنان في بيع فائض محاصيلهم في السوق والاستفادة بشكل مباشر من عملهم. بموجب القواعد الإقطاعية ، كانت الفوائض عمومًا ملكًا للزعيم!

اقتحم المتمردون ، الذين أصبحوا الآن جيشًا بقيادة تايلر ، بلدة كانتربري الهامة في كينت ، وحرروا السجناء المحتجزين في القلعة ، وحرقوا الأوراق القانونية في الشوارع. عند هذه النقطة ، سمع الملك ريتشارد ومستشاروه في لندن بأخبار التمرد وأجروا اتصالات أولية مع المتمردين.

كان الهدف الفوري لـ Tyler & rsquos هو إنهاء ضريبة الاقتراع. لكن تدمير السجلات البيروقراطية كان بمثابة ضربة مباشرة لآلية البيروقراطية الإقطاعية. بحلول الأسبوع الثاني ، ظهر زعيم المتمردين الرئيسي الآخر ، الواعظ الهرطوقي جون بول. كان بول معروفًا بالفعل بآرائه الدينية الراديكالية ، وفي خطابه الذي لا يُنسى في بلاكهيث مخاطبًا جيش الفلاحين ، دعا إلى وضع حد لجميع التسلسلات الهرمية & ndash & ldquot أن لا يكون السادة أعظم منا. & rdquo

قاد بول وتايلر جيشهما إلى لندن ، حيث اكتسبوا حلفاء جدد بين العمال الحضريين غير المهرة وشبه المهرة وغيرهم من العاملين بأجر. أثناء وجودهم في لندن ، طاردت قواتهم المحامين ودمرت المزيد من السجلات ، وأحرقت ممتلكات الكنيسة ، وقطع رأس رئيس الأساقفة سودبيري. خرجت الاحتجاجات الآن عن السيطرة ، لكنها حققت هدفها المتمثل في تخويف ريتشارد. دعا الملك ريتشارد المختبئ في برج لندن إلى لقاء مع تايلر وأتباعه في مايل إند.


TALLAGE LINCOLN، LLC مقابل JESSYE L. WILLIAMS وآخرين. [ملاحظة 1]

ملكية عقارية ، امتياز ضريبي ، سند ضريبي ، التنازل عن سند ضريبي ، تعويق ملكية ضريبية. الضرائب ، الضرائب العقارية: أخذ الضرائب ، الامتياز الضريبي ، الضريبة العقارية: الرهن من الامتياز الضريبي ، الضريبة العقارية: التنازل عن الملكية الضريبية ، ضريبة العقارات: الاسترداد ، ضريبة العقارات: الرهن على حق الاسترداد.

مناقشة عملية حجز الرهن الضريبي ، حيث توجد طريقتان أساسيتان للبلدية لتحصيل الضرائب العقارية غير المدفوعة (أي بيع ضريبي وتحصيل ضريبي) ومناقشة الاختلافات بين عملية حجز الرهن وامتياز الضريبة عملية الرهن العقاري بسلطة البيع. [450-453]

في دعوى أقامها المدعي ، المحال إليه من الملكية الضريبية للمدينة للممتلكات التي اتخذتها المدينة لعدم دفع الضرائب العقارية ، لحجب حق أصحاب المدعى عليهم في استرداد الممتلكات ، خلص قاضي محكمة الأرض بشكل صحيح إلى أن لا يشمل مبلغ الاسترداد الضرائب التي دفعها المدعي على الممتلكات بعد الحصول عليها في المزاد أو الفائدة بالسعر القانوني على الضرائب التي دفعها المدعي ، حيث ، بموجب اللغة المبسطة لـ GL c. 60 ، § 61 ، لا يُسمح للمتنازل لهم مثل المدعي بإضافة مدفوعات ضريبية لاحقة إلى مبلغ الاسترداد ، وحيث يحمي البناء الصارم للنظام القانوني حق دافع الضرائب في الاسترداد مع عدم إحباط الغرض القانوني المتمثل في ضمان تلقي البلدية الضرائب المستحقة عليها. [455-460]

الحراك المدني بدأ في دائرة محكمة الأراضي في 10 نوفمبر 2016.

استمع مايكل د. فاي ، ج. إلى طلب للحصول على نتيجة بشأن مبلغ الاسترداد ، ونظر في طلب إعادة النظر من قبله.

استمع جون إنجلاندر ، ج. ، في محكمة الاستئناف ، إلى طلب الإذن بمقاضاة استئناف تمهيدي. قامت محكمة القضاء العليا بمبادرة منها بإحالة القضية من محكمة الاستئناف.

هيل (حاضر أيضًا جون دي فينيجان) للمدعي.

مارك ر. ديشايس عن المتهمين.

GANTS ، CJ في عام 2011 ، فشل Jessye Williams و Jessie Williams و III و George Wortham (المالكون) في دفع الضرائب العقارية على

منزلهم الجديد بيدفورد. نتيجة لذلك ، حصلت مدينة نيو بيدفورد (المدينة) على سند ضريبي للممتلكات في نوفمبر 2011 ، وفقًا لـ G.Lc. 60 ، §§ 53-54. بعد ذلك لم يدفع المالكون ضرائبهم العقارية في 2012 و 2013 و 2014 و 2015 ، وفي كل عام ، تمت إضافة هذه الضرائب إلى المبلغ المستحق في حساب سند الضريبة للمدينة. في مايو 2016 ، كانت Tallage Lincoln، LLC (Tallage) ، وهي كيان ربحي يعمل في مجال الحصول على سندات ضريبية من البلديات ، هو المزايد الناجح في مزاد ملكية ضريبي أجرته المدينة ، ومنحت المدينة Tallage حقها الضريبي إلى الملكية. في وقت لاحق من عام 2016 ، بدأت Tallage إجراءات لإغلاق (أي إنهاء) حق المالكين في استرداد الممتلكات. قدم الملاك إجابة في الوقت المناسب على الالتماس ، وممارسة حقهم في الاسترداد. في عام 2018 ، طلب Tallage من محكمة الأرض العثور على مبلغ الاسترداد الذي سيحتاج الملاك إلى دفعه لتجنب فقدان منزلهم. طلبت Tallage أن يشمل مبلغ الاسترداد الضرائب العقارية المستحقة للمدينة في الوقت الذي تم فيه تعيين Tallage لحساب سند الضريبة في 2016 الضرائب العقارية التي دفعتها Tallage نفسها على العقار في 2016 و 2017 و 2018 الفائدة القانونية بمعدل ستة عشر بالمائة سنويًا على الضرائب العقارية غير المدفوعة والضرائب التي تدفعها الرسوم القانونية لشركة Tallage و Tallage. رفض قاضي محكمة الأرض النتيجة التي طلبها تالاج ، وحكم بأن المخطط القانوني المنصوص عليه في G.Lc. 60 ، § 52 ، لم تسمح للمتنازل لهم عن حسابات الملكية الضريبية ، مثل Tallage ، بتضمين مدفوعاتهم الضريبية اللاحقة بالمبلغ المطلوب للاسترداد. أشار القاضي إلى أنه إذا دفع المالك مبلغ الاسترداد ، يمكن للمُحال إليه من المادة 52 السعي لاسترداد هذه المدفوعات من خلال حق حجز على الممتلكات. استأنف تالاج القرار ، وقمنا بتحويل الاستئناف إلى هذه المحكمة بناءً على اقتراحنا. للأسباب التالية نؤكد قرار القاضي.

الخلفية القانونية. قبل أن نناقش الأمر أمام المحكمة حاليًا ، نقدم بعض السياق بالنظر إلى العملية القديمة والغامضة لحجز الرهن الضريبي. [ملاحظة 2] نظرًا لأن (1) أصحاب المنازل الخاصة نادرًا ما يتم تمثيلهم في إجراءات حجز الرهن الضريبي ، (2) يصعب فهم هذا الجزء من القانون حتى بالنسبة للمحامين ذوي الخبرة ، و (3) يمكن أن يكون تعقيد هذه العملية وغموضها ممكنًا ، وأحيانًا يؤدي إلى عواقب وخيمة على مالكي المنازل ، فنحن ندرج مناقشة كاملة لعملية حجز الرهن الضريبي في ملحق بهذا الرأي. ومع ذلك ، فإننا نلخص بإيجاز

(وتبسيطه) هنا بالقدر اللازم لفهم ما حدث في هذه الحالة.

عندما يفشل دافع الضرائب في دفع ضرائبه العقارية ، فإن النظام القانوني يزود محصلي الضرائب البلدية بطريقتين أساسيتين لتحصيل الضرائب: من خلال إجراء بيع ضريبي ، انظر G.L. c. 60 ، §§ 43-45 ، أو بتنفيذ جباية ضريبية ، انظر G.L. c. 60 ، § 53. إذا أجرت البلدية عملية بيع ضريبية ، فإنها تصدر "صك تحصيل الضرائب" إلى المشتري من الطرف الثالث ، ومنح ذلك الطرف الحق في تحصيل الضرائب المتأخرة من دافع الضرائب المتأخر في السداد وإلغاء حق دافع الضرائب المتأخر في الاسترداد في محكمة الأرض. ج. ل. ج. 60 ، § 45. كانت المبيعات الضريبية هي الطريقة السائدة في تحصيل الضرائب العقارية ، انظر P. Nichols، Taxation in Massachusetts 358-359 (3d ed. 1938) ، لكنها لم تعد صالحة للاستخدام ، باستثناء عدد قليل من البلديات ، وتم استبدالها إلى حد كبير بجبايات الضرائب ، انظر Massachusetts Collectors and Treasurers Association، Collector's Manual، at 44، 55 (مراجعة 2017) ، https://www.masscta.com/sites/g/files/vyhlif3441/f/ uploads / collectors_manual.pdf [https://perma.cc/R8DQ-TPMR].

عندما يقوم جابي الضرائب بتحصيل ضرائب ، كما حدث في هذه الحالة ، تحصل البلدية على "سند ضريبي" للممتلكات ، والذي يُفهم بشكل أفضل على أنه ملكية قانونية للعقار تخضع لحق المالك في الاسترداد. ج. ل. ج. 60 ، § 53. بعد الاستلام ، يجب على البلدية إنشاء "حساب ملكية ضريبي" ، والذي يمكنها "المصادقة عليه" (أي إضافة) مدفوعات الضرائب اللاحقة الضائعة ، بالإضافة إلى أي رسوم ورسوم وفوائد مستحقة ، بدون الاضطرار إلى إجراء أخذ آخر. ج. ل. ج. 60، §§ 50، 61. تتراكم الفائدة بمعدل أربعة عشر بالمائة سنويًا من الوقت الذي تصبح فيه الضرائب متأخرة حتى أخذها ، G. L. c. 59 ، § 57 ، ويزيد إلى ستة عشر بالمائة سنويًا بعد أخذ ، G.Lc. 60 ، § 62. إذا لم يقم دافع الضرائب المتأخر "باسترداد" الممتلكات (أي دفع رصيد حساب سند الضريبة) في غضون ستة أشهر من أخذها ، يمكن للبلدية أن تلتمس من محكمة الأرض لإلغاء حق دافع الضرائب في الاسترداد. ج. ل. ج. 60 ، § 65. بدلاً من ذلك ، إذا كانت البلدية لا ترغب في رفع دعوى ضد دافع الضرائب نفسه ، فيمكنها التنازل عن سند الضريبة لطرف خاص. انظر ج. 60 ، § 2C (البيع بالجملة لمستحقات الضرائب والامتيازات) G. L. ج. 60 ، § 52 (مزاد الملكية الضريبية). يمكن للطرف الخاص بعد ذلك اتخاذ مزيد من الإجراءات بشأن حساب سند الضريبة نفسه ، بما في ذلك تقديم التماس إلى محكمة الأرض لإغلاق حق دافع الضرائب في الاسترداد بعد انتهاء فترة الاسترداد القانونية البالغة ستة أشهر. ج. ل. ج. 60 ، § 65.

بمجرد تقديم التماس لحجز الرهن ، تخطر محكمة الأرض دافع الضرائب وتنصحه بحق الاسترداد

الملكية وشرط الحضور والرد على الالتماس في تاريخ معين. ج. ل. ج. 60 ، § 65. إذا فشل دافع الضرائب في تقديم رد في الوقت المناسب على الالتماس ، يجوز للبلدية أو الطرف الخاص المعين أن تحرك المحكمة على الفور لإصدار حكم بسحب الرهن من حق الاسترداد. ج. ل. ج. 60 ، § 67. إذا أجاب دافع الضرائب وظهر ، تقدم البلدية أو الطرف الخاص طلبًا للحصول على نتيجة من قبل محكمة الأراضي فيما يتعلق بالمبلغ المالي الذي يجب على دافع الضرائب دفعه من أجل استرداد الممتلكات. ج. ل. ج. 60 ، § 68. يتضمن مبلغ الاسترداد هذا مبلغ الضرائب المصدق عليه لحساب ملكية الضريبة ، بالإضافة إلى أي فوائد وتكاليف ورسوم. هوية شخصية. بالإضافة إلى ذلك ، يتحمل دافع الضرائب التكاليف والرسوم المرتبطة بإجراءات الرهن ، بما في ذلك الرسوم القانونية. ج. ل. ج. 60 ، § 65. تحدد محكمة الأرض أيضًا موعدًا نهائيًا للاسترداد. ج. ل. ج. 60 ، §68.

إذا لم يرد دافع الضرائب على الالتماس في الوقت المناسب أو فشل في استرداد الممتلكات وفقًا للشروط التي تحددها محكمة الأرض ، فيجوز للمحكمة أن تصدر حكمًا يمنع حق الاسترداد. عند إصدار مثل هذا الحكم ، تأخذ البلدية أو المتنازل إليه من طرف خاص الملكية المطلقة للممتلكات. ج. ل. ج. 60 ، § 69. هذه العملية ، المعروفة باسم "الرهن الصارم" ، تختلف في عدة نواحٍ مهمة عن عملية الرهن بواسطة سلطة البيع ، وهي الطريقة التي يتم بها عادة حبس الرهن العقاري. انظر ج. ل. ج. 244 ، § 11.

في حالة حبس الرهن العقاري ، عندما يفشل المقترض في سداد مدفوعات الرهن العقاري ، يجب على المُقرض تقديم إشعار مناسب للمقترض ، وإذا فشل المقترض في دفع المبلغ المطلوب لإبراء الرهن العقاري ، يجوز للمقرض بيع العقار في المزاد العلني إلى الأعلى العارض. انظر ج. 244، §§ 14، 17B G. L. c. 183 ، § 21. إذا تم بيع العقار بأكثر مما هو مستحق على الرهن العقاري ، يحتفظ المُقرض بالمبلغ المستحق (بما في ذلك الفوائد والغرامات وأي تكاليف مرتبطة بحبس الرهن) ويدفع أي فائض إلى المقترض الذي يحتفظ به المقترض. أي إنصاف في المنزل. [الملاحظة 3] G. L. c. 244 ، § 36.

على النقيض من ذلك ، لا ينطوي الرهن الصارم على أي نوع من البيع بدلاً من ذلك ، فإن حكم الرهن يبطل مصلحة دافع الضرائب المتبقية في الممتلكات - حق الاسترداد - ويحول الملكية الضريبية للبلدية أو الطرف الثالث إلى ملكية مطلقة. ج. ل. ج. 60 ، § 64. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الطرف الذي يقوم بحبس الرهن يأخذ حق الملكية خالية وخالية من جميع الرهونات ، بما في ذلك الرهون العقارية

وامتيازات أخرى. هوية شخصية. انظر Gaunt v. Arzoomanian، 313 Mass. 38، 40 (1943) (يفقد الرهن العقاري مصلحتهم الأمنية في الأرض بعد مرسوم الرهن). وبالتالي ، بعد رهن صارم ، يفقد دافع الضرائب أي حقوق ملكية مستحقة له أو لها في الممتلكات ، بغض النظر عن صغر حجم الضرائب المستحقة أو حجم حقوق الملكية. [ملاحظة 4] انظر Tallage LLC vs. بقيمة 270.000 دولار).

على الرغم من أن G.Lc. 60 ، § 69 ، ينص على أن إدخال حكم الرهن "يمنع إلى الأبد جميع حقوق الاسترداد" ، ويجوز لدافع الضرائب أن يتحرك لإلغاء الحكم إذا دفع مبلغ الاسترداد ، بالإضافة إلى الفائدة ، في غضون عام واحد. ج. ل. ج. 60 ، § 69 أ. بعد عام واحد ، يكون الحكم نهائيًا ولا يمكن إلغاؤه إلا عند إظهار رفض الإجراءات القانونية الواجبة. انظر نورث ريدينج ضد ويلش ، 46 ماس تطبيقي. ط. 818 ، 819-820 (1999).

الخلفية الوقائعية. الملاك هم حاملو اللقب القياسي لمنزل الأسرة الواحدة في نيو بيدفورد. في السنة المالية 2011 ، فشل المالكون في دفع فاتورة ضريبة العقارات البالغة 2.775.64 دولار. في نوفمبر 2011 ، وفقًا لـ G.Lc. 60 ، §§ 53-54 ، أخذ جامع الضرائب في المدينة سند الضريبة إلى المنزل وأنشأ حسابًا للملكية الضريبية للرصيد المتأخر البالغ 2957.16 دولارًا ، والذي تضمن الضرائب غير المدفوعة ، والفائدة القانونية البالغة أربعة عشر بالمائة التي تراكمت حتى تاريخ أخذ والرسوم والغرامات المرتبطة بالأخذ. بعد أخذ ، بدأت الفائدة تتراكم بنسبة ستة عشر في المائة في السنة. انظر ج. ل. ج. 60 ، § 62. لم يمارس الملاك حقهم في الاسترداد بعد الاستلام ، بالإضافة إلى عدم دفع ضرائبهم العقارية في

2012 و 2013 و 2014 و 2015. في كل عام ، تم اعتماد الضرائب غير المسددة لحساب سند الضريبة.

في مايو 2016 ، أجرت المدينة مزادًا للملكية الضريبية حيث تم تعيين Tallage لحساب عنوان الضريبة للمنزل. تحت G. L. c. 60 ، § 52 ، يجب على البلدية بيع العنوان "لمن يدفع أعلى سعر" ، ويتعين على المتنازل له أن يدفع ما لا يقل عن رصيد حساب سند الضريبة ، والذي كان هنا ، في ذلك الوقت ، 22901.97 دولارًا: 15204.72 دولارًا للخمسة سنوات من الضرائب غير المدفوعة و 7،697.25 دولارًا أمريكيًا في الفوائد والرسوم والغرامات المتراكمة. دفع Tallage فقط الحد الأدنى للمبلغ المطلوب بموجب القانون - رصيد 22901.97 دولارًا لحساب سند الضريبة.

بعد ستة أشهر ، في نوفمبر 2016 ، بدأت Tallage دعوى في محكمة الأرض لسحب حق المالك في الاسترداد. وأدرج الالتماس القيمة المقدرة للممتلكات على أنها 182،500 دولار. على الرغم من أن المالكين استجابوا لعريضة الرهن ، إلا أنهم استمروا في عدم دفع ضرائبهم العقارية. نتيجة لذلك ، في مايو 2016 و 2017 و 2018 ، دفعت Tallage الضرائب على الممتلكات ، والتي بلغ مجموعها 10701.22 دولارًا.

في أكتوبر 2018 ، تقدمت Tallage للحصول على نتيجة تتعلق بمبلغ الاسترداد الذي سيتعين على المالكين دفعه من أجل استرداد ملكية المنزل. تضمن طلب الاكتشاف بمبلغ 44315.68 دولارًا (أ) الضرائب غير المدفوعة للسنوات المالية 2011 حتى 2015 ، بالإضافة إلى الفوائد والرسوم والغرامات التي تراكمت حتى اشترت Tallage العنوان الضريبي (ب) الضرائب المتأخرة اللاحقة التي دفعها Tallage على الممتلكات مقابل للسنوات المالية 2016 حتى 2018 و (ج) ستة عشر بالمائة من الفائدة السنوية على البند (ب).

لم يجادل المالكون في أن مبلغ الاسترداد يجب أن يتضمن البند (أ) ومع ذلك ، فقد اعترضوا على إدراج البندين (ب) و (ج) ، بحجة أنه لا توجد سلطة قانونية تسمح بإدراج هذه المبالغ في حساب الاسترداد. اتفق قاضي محكمة الأرض مع المالكين ، وخلص إلى أن مدفوعات الضرائب التي قدمتها المادة 52 من المحال إليهم بعد تعيين حساب سند الضريبة خلقت امتيازًا على الممتلكات ولكن لا يمكن إضافتها إلى حساب سند الضريبة وبالتالي لا يمكن تضمينها في مبلغ الاسترداد. أمر القاضي تالاج بتقديم طلب جديد بموجب ج. ل. ج. 60 ، § 68 (دون المساس بحقوق الاستئناف) ، باستثناء مدفوعات الضرائب اللاحقة من مبلغ الاسترداد. كما رفض القاضي طلب تالاج بإعادة النظر.

بعد ذلك ، قدم Tallage طلبًا مجددًا لإدخال حكم ، وأصدر مسجل محكمة الأرض نتيجة بشأن مبلغ الاسترداد في 16 مايو 2019 ، والتي استبعدت Tallage

مدفوعات الضرائب اللاحقة وما يقابلها من 16٪ فائدة على تلك المدفوعات. كما قدم تالاج التماسا بموجب ج. ل. ج. 231 ، § 118 ، للإذن بإجراء استئناف تمهيدي ، وقد سمح بالالتماس قاض واحد في محكمة الاستئناف. قمنا بإحالة القضية إلى هذه المحكمة بناءً على اقتراحنا الخاص.

مناقشة. 1. مبلغ الاسترداد على النحو الذي يحدده القانون بلغة واضحة. يتم إنشاء الامتيازات الضريبية بموجب القانون ، والمخطط القانوني التفصيلي المنصوص عليه في G.L.c. 60 ، يحكم إنفاذها. كما ذكرنا سابقًا ، إذا قامت البلدية بتحصيل ضرائب ، فإنها تنشئ حساب ملكية ضريبيًا ، انظر G.L. c. 60 ، § 50 ، وقد تحتفظ لاحقًا بملكية حساب الملكية الضريبية أو التنازل عنها لطرف ثالث عن طريق المزاد العلني ، انظر G.L. c. 60 ، § 52 ، أو من خلال عملية تقديم العطاءات ، انظر G.L. c. 60 ، § 2 ج.

عندما تسعى البلدية أو طرف ثالث إلى حجب حق مالك العقار في الاسترداد ، غالبًا ما تكون العملية طويلة ، وأحيانًا تستغرق سنوات. نتيجة لذلك ، قد تصبح الضرائب العقارية للسنوات اللاحقة متأخرة في السداد أثناء فتح حساب سند الضريبة وإغلاق الرهن. إذا احتفظت البلدية بملكية حساب سند الضريبة ، يمكن للمحصّل التصديق على تلك الضرائب المتأخرة اللاحقة لحساب سند الضريبة ، كما حدث في هذه الحالة عندما لم يدفع المالكون ضرائبهم العقارية في 2012 حتى 2014. G.L. c. 60 ، § 61. هذا يلغي حاجة البلدية إلى إجراء عملية أخذ أخرى عندما يكون لديها بالفعل سند ضريبي على الممتلكات. انظر معرف. إذا تم تخصيص الحساب ، يجوز للمحال إليه بموجب المادة 52 دفع الضرائب اللاحقة ، وتسجيل شهادة دفع في غضون ثلاثين يومًا ، وبالتالي الحصول على امتياز على العقار. ج. ل. ج. 60 ، § 60.

إذا سعت البلدية أو الطرف الثالث إلى حجب حق المالك في الاسترداد ، وكان المالك يدعي الحق في استرداد سند الملكية ، فيجب على محكمة الأرض ، كما تمت مناقشته أعلاه ، التوصل إلى نتيجة بشأن مبلغ الاسترداد. ج. ل. ج. 60 ، § 68. الرسوم التي يمكن تضمينها في مبلغ الاسترداد موضحة في الفقرة 68 وتشمل "المبلغ الأصلي [لحساب سند الضريبة أو سند المحصل] ، والتكاليف ، والفائدة بمعدل وقت قدره ستة عشر بالمائة في المائة. سنوي وجميع الضرائب اللاحقة والتكلفة والفائدة التي يحق لمقدم الالتماس الحصول عليها بموجب [الفقرتان 61 و 62] " (التشديد مضاف) ، تكاليف المحكمة ، والرسوم القانونية. لذلك ، لا يمكن تضمين الضرائب اللاحقة التي يدفعها المحال إليه إلا في مبلغ الاسترداد إذا سمح به G.L. c. 60 ، § 61 أو § 62.

يسمح القسم 61 للبلدية بإضافة ضرائب لاحقة غير مدفوعة إلى حساب الملكية الضريبية التي تحتفظ بها لا تنطبق على الحسابات التي يحتفظ بها المحال إليه. ينطبق البند 62 على كل من سند الضريبة

الحسابات المخصصة وفقًا للمادة 52 ولصكوك المحصل المشتراة وفقًا للمادة 45 عند بيع ضريبي. ومع ذلك ، تميز المادة 62 صراحةً بين الاثنين ، مما يسمح لـ § 45 مشتري صكوك المحصل ، ولكن ليس المادة 52 المتنازل لهم ، بتضمين مدفوعات الضرائب اللاحقة في طلب الاسترداد:

"يجوز [لمالك العقار] الاسترداد عن طريق الدفع أو تقديم عطاء إلى مشترٍ [سند تحصيل الضرائب] ، أو إلى الشخص الذي تم التنازل عن سند ضريبي له من قبل المدينة ، في أي وقت قبل تقديم مثل هذا الالتماس لحبس الرهن ، في حالة المشتري ، المبلغ الأصلي والضرائب والتكاليف المتداخلة التي دفعها والفائدة بشكل عام بالمعدل المذكور ، أو في حالة المتنازل له عن سند ضريبي من بلدة ، المبلغ المنصوص عليه في صك التنازل مع إضافي الفائدة على المبلغ الأصلي بالسعر المذكور من تاريخ التنازل المذكور " (تم اضافة التأكيدات).

لذلك ، فإن اللغة الواضحة للمادة 62 تعامل الفقرة 52 من المعينين بشكل مختلف عن المادة 45 من المشترين. "[W] هنا لغة القانون واضحة ولا لبس فيها ، إنها قاطعة فيما يتعلق بالنية التشريعية" (تم حذف الاقتباس). الكومنولث ضد واسيلي ، 482 ماس 562 ، 573 (2019). يجادل تالاج بأنه لا يوجد سبب منطقي لمعاملة المعينين § 52 بشكل مختلف عن مشتري المادة 45 ، ولكن "لا" يفسر قانونًا ما لجعله أو أي جزء منه بلا معنى "." Volin v. Board of حانة. المحاسبة ، 422 قداس 175 ، 179 (1996) ، نقلاً عن Adamowicz v. Ipswich ، 395 Mass.757 ، 760 (1985). من شأن تفسير Tallage أن يجعل التمييز الذي أجرته الهيئة التشريعية على وجه التحديد بين المادة 52 المحال إليهم و § 45 من المشترين زائدة عن الحاجة.

بصرف النظر عن القول بأن هذا التمييز لا معنى له ، يجادل تالاج بأن المادة 52 يجب أن يُسمح للمكلفين بتضمين مدفوعاتهم الضريبية اللاحقة في طلبات الاسترداد الخاصة بهم من أجل تحقيق "قراءة متناغمة" للمخطط القانوني. انظر مجلس التعليم. v. Assessor of Worcester، 368 Mass. 511، 513-514 (1975) ("عندما يتعلق قانونان أو أكثر بنفس الموضوع ، ينبغي تفسيرهما معًا على أنهما يشكلان كلاً منسجمًا يتفق مع الغرض التشريعي") . لذلك نقوم بفحص الغرض من النظام القانوني لتحديد ما إذا كان مثل هذا التفسير له ما يبرره.

2. الغرض من النظام القانوني. من قراءتنا ج. 60 ، يظهر غرضان قانونيان أساسيان: أولاً ، ضمان حصول البلدية على الضرائب المستحقة عليها ، وثانيًا ، حماية حق دافع الضرائب في الاسترداد. في براون ضد بوسطن ، 353 قداس 740 ،

742 (1968) ، أدركنا أن "الغرض الأساسي من c. 60 هو ضمان أن المدينة ستتلقى الضرائب المستحقة لها" ، لكننا أدركنا أيضًا أهمية "مراعاة أحكام الفصل وضعت لحماية مصالح دافعي الضرائب ". "تفضل السياسة القائمة منذ فترة طويلة في هذا الكومنولث السماح للمالك باسترداد الممتلكات التي تم الاستيلاء عليها لعدم دفع الضرائب." لينفيلد ضد أصحاب المجهولين ، 397 قداس 470 ، 473-474 (1986). ولأن قوانين استرداد الضرائب "علاجية بطبيعتها" ، "يتم تفسيرها بحرية لصالح الشخص الذي يسعى لاستعادة أرضه [أو أرضها]". هوية شخصية. في 474 ، نقلاً عن شركة يونيون ترست ضد ريد ، 213 ماس 199 ، 201 (1912). معًا ، تمثل هذه الحالات الافتراض القائل بأن c. يجب تفسير 60 لصالح الاسترداد وأن المحكمة لا يجب أن تعلن عن حقوق المادة 52 التي لا يمنحها النظام القانوني صراحة.

كما أن قرار المحكمة في قضية Snow v. Marlborough، 301 Mass. 422 (1938) ، ينصحنا أيضًا بتفسير أحكام G.Lc بشكل صارم. 60. في هذه الحالة ، فشل مالك العقار في دفع ضرائبه العقارية لعدة سنوات بعد تحصيل الضرائب ، ولكن البلدية أهملت التصديق على تلك الضرائب المتأخرة اللاحقة في حساب سند الضريبة. هوية شخصية. في 426-427. في تفسير صارم للنظام الأساسي ، رأت المحكمة أن البلدية لا يمكنها تضمين الضرائب المتأخرة اللاحقة في مبلغ الاسترداد بسبب فشلها في التصديق عليها كما هو مطلوب بموجب القانون ، على الرغم من أن القيام بذلك كان يخدم الغرض القانوني المتمثل في السماح للبلدية تحصيل الضرائب المستحقة عليها. هوية شخصية. هنا ، اقرأ بدقة ، G.Lc. 60 ، الفقرة 61 ، لا تسمح المادة 52 المحال إليها بإضافة مدفوعات ضريبية لاحقة إلى مبلغ الاسترداد.

يقدم Tallage عددًا من الحجج السياسية حول سبب هذا البناء الصارم من شأنه أن يحبط الغرض من المخطط القانوني لتوفير وسيلة فعالة وفعالة لتحصيل الضرائب. انظر براون ، 353 قداس في 742. أولاً ، يدعي تالاج أن استبعاد مدفوعات الضرائب اللاحقة من مبلغ الاسترداد من شأنه أن "يكافئ" دافعي الضرائب على عدم دفع ضرائبهم لأنهم سيدفعون معدل فائدة أقل من ستة عشر بالمائة على تلك الضرائب المتأخرة اللاحقة. ومع ذلك ، لا يوضح Tallage كيف أن هذه "المكافأة" المفترضة - معدل فائدة أقل - ستجعل تحصيل الضرائب أقل فعالية ، حيث كان سيتم دفع الضرائب من قبل المحال إليه المادة 52 وبالتالي تم تحصيلها بالفعل من قبل المدينة. الغرض من المخطط القانوني هو السماح للبلدية بتحصيل "الضرائب المستحقة لها" ، وليس لزيادة مقدار الفائدة التي يمكن للمُحال إليهم المادة 52 تحصيلها.

انظر براون أعلاه. بالإضافة إلى ذلك ، فإن السماح للمادة 52 المتنازل لهم بتضمين الضرائب اللاحقة ، بفائدة ستة عشر بالمائة ، سيزيد بشكل كبير المبلغ الذي يجب على دافعي الضرائب دفعه لاسترداد ممتلكاتهم ، على عكس "السياسة طويلة الأمد في هذا الكومنولث" التي تفضل الاسترداد. انظر Lynnfield، 397 Mass. at 473. انظر أيضًا Union Trust Co.، 213 Mass. at 201.

يجادل Tallage أيضًا بأن حظر المادة 52 من المحال إليهم من إضافة مدفوعات ضريبية لاحقة إلى مبلغ الاسترداد قد يثنيهم عن دفع الضرائب اللاحقة. إذا حدث هذا ، فستضطر البلديات إلى تنفيذ جباية ضريبية أخرى أو بيع ضريبي من أجل تحصيل الضرائب. انظر ج. 60 ، § 61 ("تتمتع المدينة أو البلدة التي خصصت حقًا ضريبيًا لها ، بعد هذا التنازل ، بجميع الحقوق والصلاحيات لأخذ أو بيع العقارات المتأثرة بذلك ، لعدم دفع الضرائب ، والتي من شأنها أن لم تكن المدينة أو البلدة المذكورة تحمل اللقب الضريبي المذكور "). ومع ذلك ، كما لاحظ قاضي محكمة الأرض ، بدد Tallage نفسه احتمال حدوث هذا الوضع ، موضحًا أنه "لا يوجد متنازل بموجب المادة 52 في عقله الصحيح سيخاطر بأخذ ثانٍ" وإمكانية القضاء على مصلحته. على الأرجح ، فإن المادة 52 من المتنازل لهم سيستمرون في دفع الضرائب اللاحقة وفقًا للمادة 60 ويسعون إلى فرض الامتيازات الناتجة في إجراء منفصل إذا نجح دافع الضرائب في استرداد الممتلكات.بالنظر إلى أنه يجوز للمتنازل لهم - وقد فعل تالاج بالفعل - تسجيل مثل هذه الامتيازات مقابل الممتلكات ، توجد بالفعل آلية يمكن من خلالها للمُحال إليهم استرداد مدفوعات الضرائب اللاحقة ، على عكس مطالبة Tallage بأن إدراج هذه المدفوعات في مبلغ الاسترداد هو الطريقة الوحيدة يمكن للمحال إليه استعادتها.

يرسم Tallage أيضًا مقارنات بين الأحكام المختلفة للمخطط القانوني لشرح سبب السماح للمُحال إليهم § 52 بتضمين مدفوعاتهم الضريبية اللاحقة في مبلغ الاسترداد من شأنه أن يؤدي إلى "قراءة متناغمة". يجادل تالاج بأن "إصدار شهادات دفع الضرائب من قبل المحصل إلى المحال إليهم بموجب [GL c. 60، § 60،] يوازي إجراءات التصديق بموجب [GL c. 60، § 61،].. المدفوعات المعتمدة لذلك يجب معاملة الضرائب غير المدفوعة اللاحقة "المصدق عليها" لحساب الملكية الضريبية بموجب [GL c. 60، § 61]. " لكن هذه الحجة تتجاهل تمييزًا عمليًا هامًا بين البلديات التي تمتلك حساب ملكية ضريبية والمادة 52 المعينين: البلديات مسؤولة أمام ناخبيها ، لكن المتنازل لهم مسؤولون فقط أمام المستثمرين أو المساهمين.

عندما تتقدم البلديات ضد دافعي الضرائب الجانحين أنفسهم ، يوفر المخطط القانوني عددًا من الآليات لتسهيل الاسترداد والسماح لدافعي الضرائب بالاحتفاظ بمنازلهم. يمكن للبلديات الموافقة على تخفيض الفوائد المستحقة على دافعي الضرائب وتنظيم خطط السداد. انظر ج. 60 ، § 62 أ. يمكنهم التقدم بطلب إلى مفوض الإيرادات لتخفيض المبلغ الأصلي المستحق. انظر ج. 58 ، الفقرة 8. يمكن للبلديات أيضًا إنشاء برامجها الخاصة التي تهدف إلى حماية المواطنين المستضعفين. انظر ج. 59 ، § 5K (منح السلطة للبلديات لسن برامج لكبار السن لتقديم خدمات تطوعية مقابل تخفيض الضرائب العقارية). تتم هذه الإجراءات في إطار العملية السياسية ، وهي تشبه إلى حد كبير مكتب المدعي العام ، مع قدر كبير من حرية التصرف ، مع مراعاة الظروف الخاصة. Tallage LLC مقابل Meaney ، Mass. Land Ct. ، رقم 11 TL 143094 ، أعلاه.

ولكن بمجرد أن تخصص البلدية حصتها في أحد الممتلكات لطرف خاص ، فإنها تتخلى عن قدرتها على العمل مع دافعي الضرائب وتفقد السيطرة على نتيجة الإجراءات. القسم 52 المتنازل لهم ليسوا مدينين بأي عملية سياسية وليس لديهم أي التزام أو حافز للعمل بما يخدم مصالح المجتمع "مثل هذه الكيانات مسؤولة أمام مستثمريها ، وليس مواطني مدينة أو بلدة". هوية شخصية. "قد لا يشمل تعظيم العائد على الاستثمار التكيف مع الظروف الفردية بنفس القدر الذي قد تعتبره البلدية ، التي تعمل بنفسها ، أمرًا ضروريًا." هوية شخصية.

على سبيل المثال ، في Tallage LLC مقابل Meaney ، Mass. Land Ct. ، رقم 11 TL 143094 ، أعلاه ، أخفقت عائلة في خضم العديد من الأزمات الصحية في دفع 492.51 دولارًا مقابل المياه والصرف الصحي ، على افتراض أن شركة الرهن العقاري ستدفع الفاتورة من حساب الضمان. أجرت البلدية بيعًا ضريبيًا ، واشترت Tallage صك المحصل في مزاد بمبلغ 1052.84 دولارًا. هوية شخصية. لم تقدم الأسرة إجابة على التماس حبس الرهن الذي قدمه Tallage لأنهم لم يفهموا تداعيات الإخطارات التي لم تقدم شركة الرهن العقاري إجابة بسبب خطأ كتابي. هوية شخصية. حصلت Tallage على حكم افتراضي للملكية المطلقة للعقار ، والتي كانت قيمتها السوقية العادلة 270.000 دولار ، وباعها بعد ثلاثة أسابيع إلى شركة أخرى مقابل 150.000 دولار. هوية شخصية. عندما سعت الأسرة إلى إبطال الحكم الغيابي بموجب ج. ل. ج. 60 ، § 69A ، التي تمنح المحكمة سلطة تقديرية لإلغاء حجز الرهن الضريبي في غضون عام واحد من الحكم ، جادل Tallage ، وإن لم ينجح ، في أن بيعه للممتلكات قطع الفترة القانونية التي مدتها عام واحد والتي يمكن خلالها لدافعي الضرائب التحرك لإلغاء حبس الرهن حكم. هوية شخصية.

خطر أن يستخدم المحالون بموجب المادة 52 مثل هذه التكتيكات العدوانية ويقوضون "أحكام الفصل المخصص لحماية مصالح دافعي الضرائب" براون ، 353 ماسًا. بشكل مختلف هو في الواقع القراءة الأكثر انسجامًا للنظام القانوني. نظرًا لسياسة الكومنولث طويلة الأمد لصالح الاسترداد ، فإننا نرفض منح المادة 52 حقوقًا لم يتم منحها صراحةً من قبل النظام القانوني حيث ستؤدي هذه المنحة إلى زيادة مبلغ الاسترداد وبالتالي خلق عقبة أكبر أمام استرداد دافعي الضرائب.

استنتاج. نؤكد رفض قاضي محكمة الأرض لطلب تقرير تالاج ونرى أن المخطط القانوني لا يسمح § 52 من المتنازلين عن حسابات الملكية الضريبية بتضمين مدفوعات الضرائب اللاحقة الخاصة بهم والفائدة عليها في طلبات الاسترداد الخاصة بهم.

كما هو شائع في جميع أنحاء الولايات المتحدة ، يتم فرض الضرائب العقارية في الكومنولث على المستوى المحلي من قبل المدينة أو البلدة التي يقع فيها العقار. ج. ل. ج. 59 ، § 2 أ. هناك أربع خطوات رئيسية في إدارة الضرائب العقارية: أولاً ، يحدد مقيم البلدية الممتلكات الخاضعة للضريبة ، G.L. c. 59 ، § 2 ثانية ، يحدد المقيم قيمة تلك الخصائص ، G.L. ج. 59 ، §§ 2A ، 38 ثالثًا ، يحدد المقيم معدل الضريبة الذي سيتم تطبيقه على قيمة أنواع العقارات المختلفة ، G.L. c. 59 ، § 23 أ والرابع ، جامع الضرائب بالبلدية (جامع الضرائب) يجمع الضرائب ، G. L.c. 60 ، § 2. في حالة فشل دافع الضرائب في دفع الضرائب المستحقة ، هناك نظام قانوني معقد يحكم تحصيل الضرائب البلدية. نظرًا لأن القوانين معقدة للغاية ولأن دافعي الضرائب غالبًا ما يحاولون التنقل في عملية التحصيل دون الاستفادة من المحامي ، وأحيانًا على حسابهم ، فإننا نحاول في هذا الملحق شرح النظام القانوني وعملية التحصيل.

1. الطلب على الضرائب. يقوم المحصل أولاً بإعداد وإرسال فاتورة ضريبية إلى كل شخص يتم تقييمه ، ويتلقى المدفوعات ، ويحاسبها. ج. ل. ج. 60 ، (2) ، 3 ، 6-7. الدفع مستحق خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الفاتورة. ج. ل. ج. 59 ، § 57. إذا ظل فاتورة الضرائب غير مدفوعة في اليوم الحادي والثلاثين ، تبدأ الفائدة في التراكم على المبلغ المستحق بنسبة أربعة عشر بالمائة سنويًا ، بأثر رجعي حتى تاريخ الفاتورة. هوية شخصية. ثم يرسل المحصل طلبًا رسميًا لدفع الضرائب المتأخرة إلى آخر وأفضل عنوان لمالك السجل. ج. ل. ج. 60 ، § 16. عادة ما يكون خطاب الطلب مجرد فاتورة ضريبية محدثة مع الفائدة المضافة ، بالإضافة إلى أي رسوم مرتبطة بإرسال الطلب. ج. ل. ج. 60 ، §§ 15-16. لا يحتوي الطلب على أي ذكر للعواقب الوخيمة المحتملة لعدم الاستجابة. ولا يهم صحة أي إجراءات ضريبية لاحقة ما إذا كان المالك قد تلقى الطلب بالفعل. ج. ل. ج. 60 ، § 16.

إذا رفض المالك أو أهمل دفع الضرائب في غضون أربعة عشر يومًا بعد تقديم الطلب ، يكون لدى المحصل عدد من الخيارات المختلفة لتحصيل الضرائب المتأخرة ، بما في ذلك ما يلي: أخذ أو بيع الممتلكات العقارية ، G.L. c. 60 ، § 37 الاستيلاء على الممتلكات الشخصية للمالك وبيعها ، G.L. c. 60 ، §§ 24-29 اعتقال المالك ج. ل. ج. 60 ، § 29 يقاضي المالك ، ج. ل. ج. 60 ، § 35 حجب دفع أي أموال مستحقة للمالك ، G.L.c. 60 ، § 93 ورفض أو إبطال تراخيص أو تصاريح محلية معينة ، G.L. c. 40 ، § 57. اختيار العلاج الذي يجب اتباعه يعود إلى الجامع ، ويمكن متابعة سبل الانتصاف المتعددة في وقت واحد. انظر Boston v. Turner، 201 Mass. 190، 197 (1909) ("إن سبل الانتصاف التي تنص عليها القوانين لتحصيل الضريبة تراكمية. ولا يلتزم محصل الضرائب على مسؤوليته باختيار ومتابعة ضريبة واحدة") . ومع ذلك ، فإن الأكثر شيوعًا هو أن المحصل سيسعى إلى دفع الضرائب غير المسددة عن طريق أخذ أو بيع الممتلكات العقارية لدافع الضرائب.

2. كمال الامتيازات الضريبية. لفهم جباية الضرائب أو بيعها ، يجب على المرء أولاً فهم الامتياز الضريبي. الامتياز هو سجل رسمي للدين ، مصحوبًا بمصلحة ضمان في الممتلكات. وفي المقابل ، فإن المصلحة الضمانية هي حق قانوني للكيان الذي تدين له الأموال ، في هذه الحالة البلدية ، لاتخاذ إجراءات تصحيحية فيما يتعلق بالممتلكات إذا لم يتم سداد الدين.

بمجرد تقييم الضرائب على الممتلكات ، ينشأ الامتياز تلقائيًا ، مما يمنح البلدية مصلحة أمنية في العقار. ج. ل. ج. 60 ، § 37 ("الضرائب المقدرة على الأرض ... يجب أن تكون مع جميع الرسوم النثرية رهنًا عليها اعتبارًا من الأول من كانون الثاني (يناير) من عام الربط ..."). انظر هانا ضد فرامنغهام ،

60 قداس. ط. 420 ، 425 (2004) ("امتياز المدينة الذي يضمن دفع الضرائب العقارية ينشأ تلقائيًا"). لا يضمن الامتياز دفع الضرائب العقارية فحسب ، بل وأيضًا الرسوم البلدية الأخرى المرتبطة بالعقار ، مثل رسوم المياه والصرف الصحي. انظر ج. 60 ، § 43 (تعريف الضرائب). ويحظى الامتياز بالأولوية على جميع الامتيازات والمطالبات الأخرى على الممتلكات ، بما في ذلك الرهون العقارية ، انظر Gaunt v. Arzoomanian، 313 Mass. 38، 39-40 (1943)، and Federal Tax الامتيازات ، انظر 26 U.S.C. § 6323 (ب) (6).

ينتهي الامتياز عند دفع الضرائب. ج. ل. ج. 60 ، § 23. إذا بقيت الضرائب غير مدفوعة ، يستمر الامتياز إلى أجل غير مسمى طالما استمر المالك المقدّر في امتلاك العقار. ج. ل. ج. 60 ، § 37. ولكن إذا تم بيع العقار ، فإن الامتياز ينتهي بعد ثلاث سنوات وستة أشهر من نهاية السنة المالية عندما تم تقييم الضرائب. [ملاحظة Appx-1] معرف.

بمجرد إرسال الطلب الرسمي بدفع الضرائب المتأخرة ومرور أربعة عشر يومًا دون دفع الضرائب ، ج. ل. ج. 60 ، § 17 ، يمكن لجامع التحصيل اتخاذ إجراءات للحفاظ على الامتياز أو "إتقانه" إما عن طريق تنفيذ جباية ضريبية ، G.L. c. 60 ، §§ 53-54 ، أو أقل شيوعًا ، بيع ضريبي ، G.L. c. 60 ، §§ 43-45. تضمن أي من هاتين العمليتين ، الموصوفتين بالتفصيل أدناه ، بقاء الامتياز في الممتلكات بغض النظر عن التغيير في الملكية.

3. أخذ الضرائب. يعتبر تحصيل الضرائب الطريقة الأكثر شيوعًا التي تجمع بها البلديات في الكومنولث ضرائب العقارات المتأخرة. راجع رابطة ماساتشوستس جامعي وأمناء الخزانة ، دليل الجامع ، في 44 (مراجعة 2017) ، https://www.masscta.com/sites/mcta/files/uploads/collectors_manual.pdf [https://perma.cc/R8DQ- TPMR].

أ. إشعار بأخذ. الخطوة الأولى في تحصيل الضرائب هي الإشعار بأخذها. ج. ل. ج. 60 ، § 53. يقوم جامع التحصيل بإعداد إشعار يوضح الوقت والمكان الذي سيحدث فيه الاستلام ويتضمن وصفًا للممتلكات ، وسنة ومبلغ الضرائب المتأخرة ، واسم المالك المقدّر للممتلكات ، وأي مالكين لاحقين للممتلكات. ج. ل. ج. 60، §§ 40، 53. ما لا يقل عن أربعة عشر يومًا قبل حدوث الاستلام ، يجب نشر هذا الإشعار في صحيفة محلية ونشره في "مكانين أو أكثر من الأماكن المناسبة والعامة". ج. ل. ج. 60 ، § 53. كبديل لنشر الصحف ، يمكن لجامع التحصيل تقديم إشعار شخصي باستلام المالك بنفس الطريقة المطلوبة لإبلاغ مذكرات الاستدعاء. هوية شخصية. انظر ج. 233 ، § 2. ومع ذلك ، وفقًا لجمعية جامعي وأمناء الخزانة في ماساتشوستس ، لا يقوم المحصلون عمومًا بإجراء خدمة شخصية "بسبب المصاريف المتضمنة وزيادة فرصة حدوث خطأ يمكن أن يبطل الاستلام". دليل الجامع ، أعلاه في 45. وبالتالي ، من غير المرجح أن يتلقى المالكون إشعارًا فعليًا بأخذ وشيك ، إلا إذا قرأوا الإشعارات القانونية في الجريدة المحلية أو مروا بإحدى المنشورات العامة. وحتى إذا قام المالك بالصدفة بناءً على إشعار بتلقيه ، فإن المستند - نموذج ضرائب الولاية 300 - يكون شكليًا وخاليًا من أي إشارة إلى أن المالك يخاطر بفقدان منزله أو منزلها وجميع حقوق الملكية فيه.

ب. مع الأخذ. في الوقت والمكان المحددين ، يعلن جامع التحصيل أنه أو أنها ستأخذ العقار للبلدية. ج. ل. ج. 60 ، § 53. في هذه المرحلة ، يحدث شيئان. أولاً ، تأخذ البلدية سند الملكية الضريبي للممتلكات ، ولا يترك لدافع الضرائب المتأخر سوى حق الاسترداد ، كما تمت مناقشته أدناه. هوية شخصية.

ثانيًا ، يرتفع سعر الفائدة السنوي الكبير بالفعل البالغ 14٪ على الضرائب المتأخرة إلى 16٪ معدل فائدة سنوي ، G.Lc. 60 ، § 62 ، والتي ، كما لاحظ القاضي في هذه القضية ، "فقط 400 نقطة أساس خجولة من المعدل الذي يطلق قانون الربا الإجرامي للكومنولث ، G. L. c. 271، § 49."

يتحدث القانون عن سند الضريبة على أنه "ضمان لسداد الضرائب [المتأخرة] ،" G. L. c. 60 ، § 54 ، ولكن في الممارسة العملية ، فإن الحصول على سند ضريبي ينقل بشكل فعال السيطرة على الممتلكات من دافع الضرائب المتأخر إلى المدينة أو البلدة. بعد الحصول على سند الضريبة ، يمكن للبلدية "الاستيلاء الفوري" على الممتلكات. ج. ل. ج. 60 ، § 53. إذا كان العقار يدر إيجارًا أو دخلًا آخر ، يمكن للبلدية الاحتفاظ بالمال. هوية شخصية. البلدية ليست مسؤولة تجاه دافع الضرائب المتأخر عن أي ضرر يحدث أثناء حيازتها للممتلكات. هوية شخصية. وتتولى البلدية حتى بعض واجبات العناية بالممتلكات وصيانتها. انظر ج. 60، § 77 Milford v. Boyd، 434 Mass. 754، 759-760 (2001) (المدينة مسؤولة عن نفقات المنطقة المشتركة بعد أخذ الضرائب) Kurtigian v. Worcester، 348 Mass.284، 287-289 (1965) (المدينة مسؤولة للإصابات الناتجة عن الإزعاج الخاص على الممتلكات بعد أخذ الضرائب).

ج. أداة أخذ. بعد أخذها ، يجب على الجامع تسجيل أداة لأخذها في غضون ستين يومًا. ج. ل. ج. 60 ، § 54. إن أداة أخذ - نموذج ضرائب الولاية 301 - تشبه إلى حد كبير إشعار أخذ في أنه يوضح سبب أخذ (أي الضرائب المتأخرة) ، ويصف الممتلكات ، ويقدم معلومات بشأن اسم الشخص الذي تم تقييمه ومقدار الضرائب والفوائد والرسوم حتى تاريخ الاستلام. أيضًا ، كما هو الحال مع إشعار أخذ (والمطالبة بضرائب متأخرة) ، فإنه لا يقدم أي معلومات بشأن العواقب العملية للأخذ ، ولا يُعلم دافع الضرائب المتأخر عن حق الاسترداد أو كيف يمكن للمرء أن يتولى عملية الاسترداد. حق الملكية.

د. حساب عنوان الضريبة. عند الانتهاء من تحصيل الضرائب ، تنتقل مسؤولية تحصيل الضرائب المتأخرة إلى أمين صندوق المدينة ، الذي يجب عليه إنشاء حساب سند ضريبي للممتلكات. ج. ل. ج. 60 ، § 50. حساب سند الضريبة هو مستحق لمبلغ الضرائب العقارية غير المدفوعة والرسوم البلدية الأخرى غير المدفوعة ، مثل خدمات المياه أو الصرف الصحي ، فضلاً عن الفوائد المتراكمة ، وأي رسوم ومصاريف أخرى يتكبدها جامع ، مثل تلك المرتبطة بنشر ونشر إشعار أخذ. هوية شخصية.

تكمن فائدة حساب سند الضريبة في أنه إذا كانت الضرائب اللاحقة متأخرة في السداد ، فيمكن "التصديق" من قبل المحصل على الحساب وتأكيدها بشهادة موقعة من أمين الصندوق. ج. ل. ج. 60 ، § 61. على سبيل المثال ، إذا فشل دافع الضرائب في دفع الضرائب العقارية في عام 2016 ، مما أدى بالبلدية إلى إنشاء حساب سند ضريبي ، وفشل دافع الضرائب بعد ذلك في دفع الضرائب العقارية لعام 2017 ، يمكن إضافة ضرائب عام 2017 إلى الحساب الذي تم إنشاؤه في عام 2016 دون الحاجة إلى المحصل "لاستعادة" الممتلكات بسبب استمرار عدم دفع الضرائب. [ملاحظة Appx-2]

يجوز لأمين الخزانة إرسال إخطارات بالبريد إلى دافع الضرائب المتأخر والمالك الحالي للممتلكات ، إذا لم يكن هذان الشخصان نفس الشخص ، لإبلاغهما بأن العقار في سند ضريبي وأن نقطة الاتصال هي أمين الصندوق وليس المحصل. انظر دليل الجامع أعلاه في 47. ومع ذلك ، فإن هذا الإشعار غير مطلوب بموجب القانون.

4. بيع الضرائب. كبديل لتحصيل الضرائب ، يمكن لجامع الضرائب إجراء بيع ضريبي عن طريق تنفيذ صك جباية الضرائب. ج. ل. ج. 60 ، § 45. المبيعات الضريبية هي طريقة قديمة لتحصيل الضرائب: السلطة القانونية لإصدار صكوك المحصل كانت موجودة ، في أقرب شكل لها ، منذ عام 1731. انظر P. Nichols، Taxation in Massachusetts 358-359 (3d ed. 1938). على الرغم من أن المبيعات الضريبية كانت الطريقة المعتادة لتحصيل الضرائب ، انظر المرجع السابق ، فقد تم استبدالها إلى حد كبير بتحصيل الضرائب ، انظر دليل المحصل ، أعلاه في 44 ، 55. ومع ذلك ، لا تزال تستخدم من قبل بعض البلديات اليوم ، ولا سيما ووستر. انظر ، على سبيل المثال ، Tallage، LLC vs. 2015).

أ. إشعار البيع. كما هو الحال مع تحصيل الضرائب ، بعد إرسال طلب الضرائب ومرور أربعة عشر يومًا دون دفع ، فإن الخطوة الأولى في عملية بيع الضرائب هي إشعار البيع. ج. ل. ج. 60 ، § 40. يحتوي إشعار البيع على نفس المعلومات التي يحتوي عليها إشعار الاستلام الموصوف أعلاه ويجب أن ينشره الجامع في صحيفة محلية وأن يُنشر في "مكانين أو أكثر من الأماكن الملائمة والعامة" قبل أربعة عشر يومًا على الأقل من البيع . ج. ل. ج. 60 ، § 40 ، 42.

ب. مزاد علني. إذا بقيت الضرائب غير مدفوعة بعد أربعة عشر يومًا من نشر الإشعار ونشره ، يمكن للمحصّل بيع العقار في الوقت والمكان المحددين في الإشعار. ج. ل. ج. 60 ، § 43. لا يجوز بيع العقار بأقل من مبلغ الضرائب غير المسددة ، بالإضافة إلى الفائدة وأي رسوم أو رسوم أخرى مستحقة ، G. L. c. 60 ، §§ 43 ، 48 ، والمشتري يجب أن يدفع للمحصّل خلال عشرين يومًا من البيع ، G. L. ج. 60 ، § 49. إذا لم يتقدم أحد بالمزايدة على العقار أو إذا فشل المشتري في الدفع في الوقت المناسب ، تصبح البلدية هي المشتري. ج. ل. ج. 60 ، §§ 48-49.

لغة القانون محيرة إلى حد ما لأنها تشير إلى "بيع" "الأرض". ج. ل. ج. 60 ، § 43. ومع ذلك ، فإن الشخص الذي يشتري "الأرض" في المزاد لا يشتري العقار نفسه ، بل يشتري المشتري ضريبة مستحقة القبض ، والتي تمنح الحق في تحصيل الضرائب المتأخرة ، بالإضافة إلى الفوائد وأي رسوم ورسوم ، وسحب حق دافع الضرائب المتأخر في الاسترداد في محكمة الأرض. ج. ل. ج. 60 ، § 45. أحد الفروق المهمة بين المبيعات الضريبية وتحصيل الضرائب هو أن تحصيل الضرائب يمنح البلدية حق الملكية الفوري ، G.L. c. 60 ، § 53 ، لكن أولئك الذين يشترون العقارات ببيع ضريبي ليس لديهم "أي حق في حيازة الأرض حتى يتم حظر حق الاسترداد" ، G. L. c. 60 ، § 45.

ج. صك الجامع. بعد المزاد ، يصدر المحصل للمشتري صكًا جامعًا ، والذي يجب تسجيله في غضون ستين يومًا والذي يوضح سبب البيع ، وسعر الشراء ، واسم دافع الضرائب المتأخر ، ومكان نشر إشعار البيع ونشره . ج. ل. ج. 60 ، § 45. إذا أصبحت البلدية نفسها هي المشتري للعقار ، يجب أن ينص صك المحصل أيضًا على أنه "لم يتم تقديم عطاء كافٍ عند البيع أو أن المشتري فشل في دفع مبلغ العطاء". ج. ل. ج. 60 ، § 50. كما هو الحال مع صكوك الاستلام ، تخضع أفعال المحصل لحق دافع الضرائب المتأخر في الاسترداد. ج. ل. ج. 60 ، § 45. وكما لوحظ أعلاه ، فإنها تعمل فقط كأداة ضمان "لسداد سعر الشراء ، مع جميع التكاليف المتداخلة ، والشروط المفروضة على الاسترداد والرسوم ، مع الفائدة" فهي لا تمنح الملكية القانونية للشراء. خاصية. هوية شخصية.

د. حساب عنوان الضريبة.إذا أصبحت البلدية هي المشتري للعقار في المزاد ، فإن الخطوة التالية هي أن يقوم أمين الخزانة بإنشاء حساب سند ضريبي. ج. ل. ج. 60 ، § 50. كما لوحظ أعلاه ، يسمح هذا بإضافة الضرائب غير المدفوعة اللاحقة إلى الحساب. ج. ل. ج. 60 ، § 61.

من وجهة نظر البلدية ، تتمتع المبيعات الضريبية بميزة السماح للمدينة أو البلدة بتحصيل الضرائب على الفور ، بما في ذلك الرسوم والرسوم ، إذا تم شراء العقار عند البيع. دليل المحصل ، أعلاه في 55. ومع ذلك ، فإن العيب الرئيسي هو أنه ما لم تشتري البلدية الممتلكات نفسها وأنشأت حسابًا لضريبة الملكية ، فلن يكون لديها طريقة سهلة لتحصيل الضرائب اللاحقة غير المدفوعة على الممتلكات. هوية شخصية. نتيجة لذلك ، إذا فشل دافع الضرائب في سداد مدفوعات الضرائب في العام المقبل ، فقد يضطر المحصل إلى إجراء بيع ضريبي آخر أو أخذ ضرائب من أجل تحصيل الضرائب. هوية شخصية.

5. التنازل عن الامتيازات الضريبية لطرف خاص. عندما تكون البلدية قد استولت على عقار أو أصبحت مشترًا من خلال بيع ضريبي ، يجوز لأمين الصندوق الشروع في إجراءات لفرض الامتياز ، كما هو موضح أدناه. بدلاً من ذلك ، وبشكل متزايد ، قد يقوم أمين الصندوق بتخصيص مصلحة البلدية لطرف خاص. انظر ج. ل. ج. 60 ، § 2C (البيع بالجملة لمستحقات الضرائب والامتيازات) G. L. ج. 60 ، § 52 (مزاد الملكية الضريبية).

أ. التنازل في مزاد الملكية الضريبية. تسمح مزادات حق الملكية الضريبية للبلديات بتعيين سندات ضريبية إما بشكل فردي أو في مجموعات لأطراف ليس لديهم مصلحة مسبقة في العقار. [ملاحظة Appx-3] G. L. c. 60 ، § 52. توجد متطلبات إشعار ونشر وترحيل لمهمة مماثلة لتلك الخاصة بتحصيل الضرائب والمبيعات. هوية شخصية.

أنا. إشعار بالمزاد. من أجل إجراء مزاد للملكية الضريبية ، يجب نشر إشعار المزاد في صحيفة محلية ونشره في مكانين مناسبين أو أكثر قبل أربعة عشر يومًا ، كما في حالة جباية الضرائب والمبيعات الضريبية. هوية شخصية. انظر ج. 60 ، § 40. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على أمين الصندوق إرسال إشعار بالتنازل المقصود إلى المالك الحالي للسجل في آخر عنوان معروف له أو لها قبل عشرة أيام على الأقل من المزاد. ج. ل. ج. 60 ، § 52. فشل المالك في تلقي هذا الإشعار ، ومع ذلك ، لا يؤثر على صحة التنازل. هوية شخصية.

ثانيا. مزاد العنوان الضريبي. في اليوم المحدد في الإشعار ، يعقد أمين الصندوق مزادًا عامًا يتم فيه تعيين سند الضريبة لمن يدفع أعلى سعر. هوية شخصية. انظر Dennehy v. Walpole، 26 Mass. App. ط. 930 ، 931 (1988). يجب أن يكون العطاء ، كحد أدنى ، الرصيد المستحق على حساب سند الضريبة. ج. ل. ج. 60 ، § 52. يجوز لمقدمي العطاءات تقديم أكثر من المبلغ الذي يدين به دافع الضرائب للبلدية ، ولكن إذا سعى دافع الضرائب إلى استرداد الممتلكات بعد التنازل ، فلا يجوز للمتنازل عنه تحميل قسط التأمين على دافع الضرائب. هوية شخصية.

ثالثا. صك التنازل. بعد المزاد ، يجب على العارض الفائز أن يدفع للبلدية مبلغ العطاء وأي فائدة مستحقة منذ تاريخ المزاد. هوية شخصية. عند السداد الكامل ، ينفذ أمين الصندوق أداة التنازل ، والتي يجب تسجيلها في غضون ستين يومًا. هوية شخصية. لا يكتسب المتنازل له أي حق في حيازة أو الحصول على أي إيجار أو دخل من ملكية سند الضريبة. لا يوجد شرط بموجب G.Lc. 60 ، § 52 ، أن يتم إخطار دافع الضرائب بأن سند الضريبة قد تم التنازل عنه بالفعل في المزاد أو لمن.

رابعا. الضرائب اللاحقة غير المسددة. بعد تعيين حساب عنوان الضريبة ، يتم إغلاق حساب عنوان الضريبة ، لأنه تم تحصيل الضريبة. نتيجة لذلك ، إذا فشل دافع الضرائب في دفع الضرائب العقارية المقدرة لاحقًا ، فلن يتمكن المحصل من التصديق عليها في حساب سند الضريبة. بدلاً من ذلك ، سيتعين على المحصل إجراء عملية جباية أو بيع ضرائب جديدة من أجل تحصيل الضرائب. انظر ج. 60 ، § 61 ("تتمتع المدينة أو البلدة التي خصصت سندًا ضريبيًا لها ، بعد هذا التنازل ، بجميع الحقوق والصلاحيات لأخذ أو بيع العقارات المتأثرة بذلك ، من أجل

عدم دفع الضرائب ، التي كانت ستمتلكها ، لم تكن المدينة أو البلدة المذكورة هي المالكة للملكية الضريبية المذكورة "). ليس للمُعينين بموجب GL c. 60 ، § 52 ، الحق التلقائي في شراء سند الضريبة الجديد. ومع ذلك ، يجوز للمتنازل عنه بموجب المادة 52 دفع الضرائب اللاحقة بنفسه ، وتسجيل شهادة دفع ، وبالتالي الحصول على امتياز على العقار. GL c 60، § 60.

ب. التنازل عن طريق البيع بالجملة للمدينين والامتيازات الضريبية. منذ عام 1996 ، كان لدى البلديات أيضًا خيار التنازل عن مستحقاتها الضريبية (ضرائب غير مدفوعة لم يتم وضعها بعد في سند ضريبي) وسندات ضريبية بالجملة. انظر ج. ل. ج. 60 ، § 2C ، أدخلته St. 1996 ، ج. 375 ، الفقرة 1.

أنا. نشر الحسابات. قبل أن يتمكن المحصلون أو أمناء الخزانة من تعيين الضرائب المتأخرة ، يجب عليهم نشر قائمة بجميع الحسابات التي سيتم تخصيصها في إحدى الصحف المحلية قبل شهرين على الأقل من التنازل. ج. ل. ج. 60 ، § 2 ج. لا يوجد أي شرط بإرسال إشعار بالتنازل المقصود إلى مالك العقار الحالي.

ثانيا. طلب تقديم عرض. على عكس التنازل عن طريق المزاد العلني ، حيث يفوز صاحب أعلى عطاء ، G. L. c. 60 ، § 2C ، يمنح البلدية مزيدًا من السلطة التقديرية. تختار البلدية المحال إليه من المادة 2 ج بناءً على "(1) السعر الذي يقترحه مقدم العرض (2) مؤهلات العارض وخبراته (3) خطة العارض للتواصل مع دافعي الضرائب (4) ما إذا كان لدى مقدم العرض مكان عمل منتظم في الكومنولث (5) ما إذا كان العارض في وضع جيد مع إدارة الإيرادات و (6) معايير أخرى يحددها المفوض والبلدية ".

أيضًا على عكس التخصيصات بموجب G.Lc. 60 ، § 52 ، قد لا يحتاج مقدم العطاء إلى دفع الرصيد الكامل لحساب سند الضريبة ، حيث يمكن للبلدية بيع سنداتها الضريبية بخصم يصل إلى خمسين بالمائة من مبلغ الفائدة المتراكمة على الحسابات. ج. ل. ج. 60 ، § 2 ج. ومع ذلك ، إذا دفع مقدم العطاء علاوة للحسابات ، كما هو مبين تحت G. L. c. 60 ، § 52 ، لا يجوز تحصيل القسط كجزء من مبلغ الاسترداد. ج. ل. ج. 60 ، § 2 ج. بمجرد أن يدفع المشتري سعر الشراء ، يجب تسجيل التنازل من خلال أداة التحويل. هوية شخصية.

ثالثا. إشعار الإحالة. بعد التنازل ، تقدم البلدية أسماء وعناوين الأطراف الذين يستحق لهم إشعار التنازل. هوية شخصية. يجب على المحال إليه بموجب المادة 2C بعد ذلك تقديم إشعار بشرائه لمستحق الضريبة أو سند الضريبة إلى دافع الضرائب في غضون اثني عشر يومًا. هوية شخصية. يجب أن يتضمن هذا الإشعار فقط الاسم والعنوان ورقم الهاتف وطريقة الاتصال المفضلة للمشتري ولا يحتاج إلى تزويد دافع الضرائب بإشعار بحقوقه ، بما في ذلك الحق في استرداد الممتلكات. هوية شخصية. نظرًا لأن دافعي الضرائب قد لا يكونون على دراية بإمكانية تخصيص التزاماتهم الضريبية البلدية لطرف خاص ، ولأن الإشعار ، مثل جميع الآخرين الموصوفين حتى الآن ، قد لا يفهم دافعو الضرائب (أو يعتقدون) أنهم مدينون الآن ضرائبهم المتأخرة إلى طرف خاص.

رابعا. حق الشفعة. إذا كان المحال إليه بموجب المادة 2C قد اشترى مستحقًا ضريبيًا أو سندًا ضريبيًا لممتلكات وكان دافع الضرائب متأخرًا لاحقًا في دفع ضرائبه العقارية على تلك الممتلكات ، فإن المحال إليه بموجب المادة 2C له الحق في الرفض الأول لشراء المستحق اللاحق. هوية شخصية. لا يوجد إشعار أو شرط نشر لمثل هذا التنازل. هوية شخصية.

6. تنفيذ الامتيازات الضريبية. أ. حق الفداء. سواء أكملت البلدية امتيازها الضريبي عن طريق أخذ أو بيع ، أو التنازل عن مصلحتها لطرف خاص ، فإن

يحتفظ دافع الضرائب المتأخر بالحق في الاسترداد. انظر ج. 60، §§ 2C، 45، 52، 53. حق الاسترداد هو حق مطلق لاستعادة حق الملكية عند دفع المبلغ الكامل لرصيد حساب سند الضريبة ، بما في ذلك الضرائب والرسوم والتكاليف والفوائد. ج. ل. ج. 60 ، § 62. بموجب القانون ، يحق لدافع الضرائب استرداد الممتلكات لمدة ستة أشهر بعد الاستيلاء أو البيع ، ومع ذلك ، يستمر حق الاسترداد ما لم وحتى يتم حظره. ج. ل. ج. 60 ، § 65.

يمكن لأي طرف له مصلحة في الممتلكات ممارسة حق الاسترداد هذا حتى يتم تقديم التماس لرفضه في محكمة الأرض. لذلك ، يجوز ممارسة حق الاسترداد ليس فقط من قبل دافع الضرائب المتأخر أو المالك الحالي للممتلكات ، ولكن أيضًا من قبل المرتهن أو صاحب الامتياز أو الدائن أو صاحب حق الارتفاق ، من بين آخرين. هوية شخصية. انظر قضية شركة يونيون ترست ضد ريد ، 213 ماس 199 ، 201 (1912) (تفسر على نطاق واسع "أي شخص له مصلحة في أي أرض من هذا القبيل" لتشمل "جميع أنواع سندات الملكية والحقوق" "التي تفهم العقارات مقابل رسوم ، من أجل مدى الحياة والسنوات ، والرهون العقارية ، والامتيازات ، وحقوق الارتفاق ، والمرفقات ، وكل نوع من المطالبات بالأرض التي يمكن أن تشكل أساس حق الملكية "). إذا نجح أحد الأطراف المهتمة في سداد رصيد حساب سند الضريبة بالكامل ، فإن أمين الخزانة يقدم أداة استرداد ، والتي تزيل الرهن وتعيد ملكية العقار إلى دافع الضرائب (أو الطرف المسترد الآخر). ج. ل. ج. 60 ، § 62.

إذا كانت البلدية تمتلك سند الضريبة ، فيجوز لدافع الضرائب أيضًا استرداد الممتلكات عن طريق سداد أقساط إلى أمين الصندوق ، مما يمنح البلدية مرونة لوضع خطة دفع مع دافع الضرائب المتأخر ، بشرط أن يدفع دافع الضرائب المبلغ الكامل للملكية الضريبية مع الفائدة. انظر ج. 60 ، § 62. لا يوجد حد أدنى للدفع الجزئي ، وعند قبول مدفوعات جزئية ، يجوز لأمين الصندوق تمديد فترة الانتظار لإغلاق الرهن لمدة تصل إلى عامين. هوية شخصية.

بالإضافة إلى ذلك ، فإن البلديات التي تبنت مرسومًا أو نظامًا داخليًا وفقًا لـ G.L.c. 60 ، § 62A ، قد يبرم اتفاقيات دفع مع دافع الضرائب على النحو الذي يصرح به المرسوم أو اللائحة الداخلية. يمكن أن تستمر اتفاقيات الدفع هذه لمدة تصل إلى خمس سنوات وتتنازل عن ما يصل إلى خمسين بالمائة من الفائدة التي يمكن أن تكون مستحقة بخلاف ذلك إذا امتثل دافع الضرائب لجدول السداد الوارد في الاتفاقية ، ولكن يجب على دافع الضرائب إجراء "حد أدنى للدفع عند بداية الاتفاقية من [خمسة وعشرين في المائة] من المبلغ المطلوب لاسترداد الطرد ". هوية شخصية. طالما أن دافع الضرائب يلتزم بخطة السداد ، فلا يمكن لأمين الصندوق تقديم التماس حبس في محكمة الأرض ، ومع ذلك ، إذا فشل دافع الضرائب في سداد المدفوعات المتفق عليها ، فسيكون دافع الضرائب متخلفًا ويخضع لحجز الرهن عن حقه. فداء. هوية شخصية. ولكن الأهم من ذلك ، أنه إذا خصصت البلدية حصتها في الممتلكات إلى طرف خاص ، فإنها تفقد قدرتها على العمل مع دافعي الضرائب لصياغة خطة سداد.

ب. الرهن على حق الفداء. أنا. التماس لإغلاق الرهن. إذا لم يسترد أحد الممتلكات في غضون ستة أشهر بعد الاستيلاء أو البيع ، أو أمين صندوق البلدية ، أو مشتري سند تحصيل الأموال ، أو المتنازل له بموجب G. L. c. 60 ، الفقرة 2 ج أو المادة 52 ، قد تبدأ إجراءات لرفض حق دافع الضرائب المتأخر في الاسترداد عن طريق تقديم التماس في محكمة الأرض. [ملاحظة Appx-4] G. L. c. 60 ، § 65. يمكن تقديم التماس حبس الرهن في أي وقت بعد فترة الستة أشهر للاسترداد

مرت ولا تسقط بالتقادم. هوية شخصية. تقوم محكمة الأرض بعد ذلك بإجراء فحص للملكية وإخطار جميع الأطراف المهتمة بالأرض ، وإبلاغهم بالالتماس وتوفير فترة زمنية لا تقل عن عشرين يومًا للرد على الالتماس. ج. ل. ج. 60 ، §§ 66-67. إذا فشل دافع الضرائب في تقديم رد في الوقت المناسب على الالتماس ، يجوز للبلدية أو الطرف الخاص تحريك المحكمة على الفور لإصدار حكم بسحب الرهن من حق الاسترداد. ج. ل. ج. 60 ، § 67. بين العامين الماليين 2016 و 2020 ، لم يستجب ربع دافعي الضرائب تقريبًا للالتماس ، وبالتالي وجدت المحكمة أنهم متخلفون عن السداد. [ملاحظة Appx-5]

ثانيا. طلب البحث. إذا أجاب دافع الضرائب وظهر ، فإن محكمة الأرض تزود دافع الضرائب بشرح لحقوقه. بالنسبة للكثيرين ، هذه هي المرة الأولى التي يتم فيها تزويدهم بأي إشعار فعال بحقهم في الاسترداد - بعد انتهاء فترة الاسترداد القانونية بالفعل.

تقوم البلدية أو الطرف الخاص بعد ذلك بتقديم طلب للحصول على نتيجة من قبل محكمة الأراضي فيما يتعلق بالمبلغ المالي الذي يجب على دافع الضرائب دفعه لاسترداد الممتلكات. ج. ل. ج. 60 ، § 68. يتضمن مبلغ الاسترداد هذا مبلغ الضرائب المصدق عليه لحساب ملكية الضريبة ، بالإضافة إلى أي فوائد وتكاليف ورسوم. هوية شخصية. بالإضافة إلى ذلك ، قد يتم تضمين التكاليف والرسوم المرتبطة بإجراء الرهن ، بما في ذلك الرسوم القانونية ، في مبلغ الاسترداد. ج. ل. ج. 60 ، § 65. تحدد محكمة الأرض أيضًا وقتًا للخلاص. ج. ل. ج. 60 ، § 68. أصحاب المنازل ، ومعظمهم غير ممثلين ، يترددون أحيانًا في التفاوض مع محامي البلدية أو الطرف الخاص لأنه يمكن إضافة سعر الفواتير عن الوقت الذي يقضيه المحامي في المفاوضات إلى مبلغ الاسترداد.

فترة الاسترداد بموجب G.Lc. 60 ، § 68 ، تختلف عن فترة الاسترداد القانوني ومدتها ستة أشهر بعد أخذ الضرائب أو البيع بموجب G.L.c. 60 ، § 65. تتمتع محكمة الأراضي بسلطة تقديرية واسعة للسماح بالاسترداد خلال أي "وقت تحدده المحكمة". ج. ل. ج. 60 ، § 68. بهذه الطريقة ، يجوز لمحكمة الأراضي أن تسمح لدافع الضرائب بدفع مبلغ الاسترداد على أقساط على مدى فترة محددة ، على سبيل المثال ، عندما يتم تخصيص سند الضريبة لطرف خاص ، ليس لديه سلطة قانونية للدخول في خطط الدفع مع دافعي الضرائب. هوية شخصية. من خلال استخدام فترة الاسترداد التقديرية هذه ، يمكن لمحكمة الأرض أيضًا أن تمنح دافع الضرائب الفرصة لاسترداد الممتلكات من خلال إعادة التمويل أو من خلال البيع الطوعي للممتلكات. ومع ذلك ، لا يمكن لمحكمة الأراضي تزويد دافعي الضرائب بالمشورة القانونية ، والعديد منهم غير ممثلين مع القليل من الفهم للعملية أو المخاطر التي يواجهونها.

ثالثا. الحجز على الشيء المرهون. إذا لم يستجب دافع الضرائب للالتماس أو فشل في استرداد الممتلكات وفقًا للشروط التي تحددها محكمة الأرض ، وأصدرت المحكمة حكمًا لإلغاء حق الاسترداد ، فإن البلدية أو الطرف الخاص يأخذ حق الملكية المطلقة. ج. ل. ج. 60 ، § 69. إن عملية "الرهن الصارم" هذه تختلف في عدة نواحٍ مهمة عن عملية الرهن بواسطة سلطة البيع ، وهو أمر نموذجي في حالات حبس الرهن العقاري. انظر ج. 244 ، § 11. عندما يفشل صاحب المنزل في سداد مدفوعات الرهن العقاري ، يجوز للمقرض بيع العقار في المزاد لمن يدفع أعلى سعر إذا قدم المقرض

إخطار المقترض وفشل المقترض في إبراء الذمة من الرهن العقاري. انظر ج. ل. ج. 244، §§ 14، 17B G. L. c. 183 ، § 21. إذا تم بيع العقار بأكثر مما هو مستحق على الرهن العقاري ، يحتفظ المُقرض بالمبلغ المستحق (بما في ذلك الفوائد والغرامات وأي تكاليف مرتبطة بحبس الرهن) ويدفع أي فائض إلى المقترض الذي يحتفظ به المقترض. أي إنصاف في المنزل. ج. ل. ج. 244 ، § 36.

على النقيض من ذلك ، لا يوجد بيع في الرهن الصارم ، حيث يلغي حكم الرهن مصلحة دافع الضرائب المتبقية في الممتلكات - حق الاسترداد - ويحول الملكية الضريبية للبلدية أو الطرف الثالث إلى ملكية مطلقة. ج. ل. ج. 60 ، § 64. انظر ساندويتش ضد كويرك ، 409 قداس 380 ، 384 ، شهادة. مرفوض ، 502 US 814 (1991) ("العنوان المطلق المعلن بموجب المادة 64 يوضح عنوان السجل بحيث يجوز للبلدية بيع العقار أو الاحتفاظ به للأغراض البلدية ، بعيدًا عن مطالبات المالك السابق والأشخاص الآخرين الذين تكون حقوقهم تنطفئ "). بالإضافة إلى ذلك ، فإن الطرف الذي يقوم بحجز الرهن يأخذ حق الملكية مجانًا وخاليًا من جميع الرهونات ، بما في ذلك الرهون العقارية والامتيازات الأخرى. ج. ل. ج. 60 ، § 64. انظر Gaunt، 313 Mass. at 40 (الرهن العقاري ليس لديهم مصلحة في الأرض بعد مرسوم الرهن). وبالتالي ، بعد إغلاق الرهن ، تمتلك البلدية أو طرف ثالث العقار بالكامل ، ويفقد دافع الضرائب أي حقوق ملكية له أو لها في العقار ، بغض النظر عن صغر مبلغ الضرائب المستحقة. انظر Tallage LLC vs. هناك عمومًا حقوق ملكية تخسرها في هذه العقارات المحجوزة لأن معظم مالكي العقارات الذين يجدون أنفسهم يواجهون الرهن يمتلكون منزلًا بدون رهن عقاري: إذا كان العقار مرهونًا ، فإن المرتهن عمومًا سيدفع الضرائب العقارية حتى لو كان صاحب المنزل في حالة التخلف عن سداد الرهن العقاري من أجل حماية مصلحتها في العقار.

رابعا. التماس لإخلاء الرهن. على الرغم من أن G.Lc. 60 ، § 69 ، ينص على أن دخول حكم الرهن "يمنع إلى الأبد جميع حقوق الاسترداد" ، وقد يتحرك دافع الضرائب لإلغاء الحكم عند دفع مبلغ الاسترداد الكامل بالإضافة إلى الفائدة لمدة تصل إلى عام واحد. ج. ل. ج. 60 ، § 69 أ. يجوز لمحكمة الأرض بعد ذلك ، وفقًا لتقديرها ، إبطال حكم الرهن إذا كان "مطلوبًا لتحقيق العدالة" (تم حذف الاقتباس). لينش ضد بوسطن ، 313 قداس 478 ، 480 (1943). بعد عام واحد ، يكون الحكم نهائيًا ولا يمكن إلغاؤه إلا عند إظهار عدم اتباع الإجراءات القانونية الواجبة. انظر نورث ريدينج ضد ويلش ، 46 ماس. ط. 818 ، 819-820 (1999). إذا فشل دافع الضرائب في تقديم رد في الوقت المناسب على التماس لإغلاق الرهن ، وإذا قام مالك سند الضريبة بتحريك محكمة الأرض لإصدار حكم بإغلاق الرهن على حق الاسترداد ، فلا يوجد شرط قانوني بإخطار دافع الضرائب بذلك. حكم الرهن.

v. الإخلاء. بمجرد أن تدخل محكمة الأرض في حكم الرهن ، فإن البلدية أو الطرف الخاص يمتلك العقار بالكامل. ج. ل. ج. 60 ، § 69. إذا كان العقار مشغولاً ، يجوز للمالك الجديد بعد ذلك الشروع في عملية إخلاء موجزة بموجب G. L.c. 239 ، § 1. انظر Adjartey v. Central Div. البيت. دائرة المحكمة، 481 Mass.830، 834 n.7 (2019). ومع ذلك ، بسبب فترة السنة الواحدة التي يمكن خلالها للمالك السابق الانتقال لإخلاء الرهن ، يجوز للمالكين الجدد تأخير إجراءات الإخلاء: في حالة واحدة على الأقل ، يكون المحال إليه بموجب المادة 2C ، على علم بمدة عام واحد مطلق على عرائض الإخلاء ، نفذت إستراتيجية "للتخفيض على أمل أن تظل دافعة الضرائب غير مدركة لحقوقها ، و [لم] تتواصل مع دافع الضرائب إلا بعد عام واحد من الحق في تقديم التماس للاسترداد بعد انتهاء صلاحية حكم الرهن. " إيثاكا فين. ، ذ

مقابل Leger ، Mass. Land Ct. ، رقم 14 TL 148761 (HPS) (10 مايو 2019). [ملاحظة Appx-6]

[ملاحظة 1] جيسي ويليامز ، الثالث وجورج هـ. ورثام الابن.

[ملحوظة 2] "بالنسبة لمعظم البشر ، يكفي مجرد ذكر إدارة ضريبة الأملاك لجعل العيون تلمع وتومئ برأسها." إتش جيه آرون ، من يدفع ضريبة الممتلكات؟: نظرة جديدة 56 (1975).

[ملحوظة 3] هذا تفسير مبسط للغاية لحبس الرهن العقاري والواقع أكثر تعقيدًا بكثير. انظر ج. 244 ، §§ 11-17C (الإطار القانوني الذي ينظم الرهن بسلطة البيع).

[ملاحظة 4] قررت العديد من الدول الشقيقة أن القيمة الزائدة من جباية الضرائب يجب أن تكون متاحة لدافعي الضرائب باعتبارها مسألة تتعلق بالقانون الدستوري. انظر ، على سبيل المثال ، Thomas Tool Servs.، Inc. v. Croydon، 145 N.H. 218، 220 (2000) (إجراء امتياز ضريبي أدى إلى أرباح غير متوقعة من حقوق الملكية لمشتري سند ضريبي انتهك بند الاستيلاء في دستور نيو هامبشاير) Bogie v.Barnet، 129 Vt. 46، 55 (1970) (الاحتفاظ بالقيمة الزائدة حسب المدينة يرقى إلى الاستيلاء غير القانوني للاستخدام العام دون تعويض يتعارض مع دستور فيرمونت).

في قضية كيلي ضد بوسطن ، 348 ماس 385 ، 388 (1965) ، نظرت هذه المحكمة في التاريخ التشريعي للمخطط القانوني الذي يحكم حجز الرهن الضريبي وقررت أن الهيئة التشريعية قصدت أن تؤدي العملية إلى مصادرة حقوق دافعي الضرائب للبلدية. لم تطرح الأطراف في هذه القضية أي طعن دستوري ، ولم نتطرق إلى دستورية النظام التشريعي. وهنا ايضا لم تطرح الاحزاب طعنا دستوريا ولا نتطرق الى دستورية النظام التشريعي.

[Note Appx-1] على سبيل المثال ، بالنسبة للضرائب المقدرة في السنة المالية 2019 ، والتي امتدت من 1 يوليو 2018 إلى 30 يونيو 2019 ، تنتهي صلاحية الامتياز في 31 ديسمبر 2022 ، إذا تم بيع العقار قبل أن يتخذ جابي الضرائب الخطوات لإتقان الامتياز.

[ملاحظة Appx-2] في العديد من البلديات ، بمجرد إضافة الضرائب المتأخرة إلى حساب سند الضريبة ، لم تعد تلك الضرائب تظهر في فواتير ضريبة العقارات اللاحقة التي يرسلها المحصل. هذا يعني أن صاحب المنزل الذي فشل في دفع الضرائب العقارية المقدرة لعام 2016 لن يرى تلك الضرائب على فاتورة 2017.

[ملاحظة Appx-3] لا يجوز لأمناء الخزانة تعيين سندات ضريبية وفقًا لاتفاقية الدفع المبرمة وفقًا لـ G. L. c. 60 ، § 62A ، تمت مناقشته أدناه.

[Note Appx-4] إذا كانت الخاصية "منخفضة القيمة" ، أي ، مُقَيَّمة بأقل من 15000 دولار ، يوجد إجراء إداري اختياري آخر لحبس الرهن. ج. ل. ج. 60 ، § 79. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن اتباع عملية سريعة حيث تم التخلي عن الممتلكات. ج. ل. ج. 60 ، § 65.

[ملاحظة Appx-5] بين العامين الماليين 2016 و 2020 ، كان هناك 10301 حالة امتياز ضريبي وصلت إلى حل نهائي. في 2498 من هذه الحالات ، أو 24.3 في المائة ، تم السماح باقتراح التخلف عن السداد بشكل عام.

[ملاحظة Appx-6] كما لاحظت محكمة الأرض في قضية Tallage LLC مقابل Meaney ، Mass. Land Ct. ، رقم 11 TL 143094 (26 يونيو 2015) ، فإن مثل هذه الأساليب غير مفاجئة:

كومنولث ماساتشوستس. مكتبات قانون محكمة المحاكمة. أسئلة حول المعلومات القانونية؟ اتصل بأمناء المكتبات المرجعية.


كم تبلغ قيمة منزلي؟

اقترب أكثر مما يهم

اعثر على وكيل

استكشف Zoopla

بناء عملك

روابط إلى حسابات وسائل التواصل الاجتماعي Zoopla & # x27s

المعلومات القانونية والشركات

© 2021 Zoopla Limited. كل الحقوق محفوظة.

يتم توفير أسعار المنازل المباعة من قبل مكتب السجل العقاري / سجلات اسكتلندا. © Crown حقوق التأليف والنشر 2021.

موقعنا مجاني تمامًا لاستخدامه ولكن قد نتلقى عمولة من بعض الشركات التي نرتبط بها على الموقع.

* Zoopla Limited هي ممثل معين لشركة Uswitch Limited المرخصة والمنظمة من قبل هيئة السلوك المالي (FRN 312850) لتقديم خدمة مقارنة الرهن العقاري.

** Uswitch Limited مرخصة ومنظمة من قبل هيئة السلوك المالي (FCA) تحت رقم مرجعي ثابت 312850. يتم تقديم خدمة مقارنة التأمين على المنزل من قبل Autonet Insurance Services Ltd ، المسجلة في إنجلترا برقم 3642372. Autonet Insurance Services Ltd لديها مكتبها المسجل في Nile Street، Burslem، Stoke-on-Trent ST6 2BA المملكة المتحدة. AutoNet Insurance Services Ltd مرخصة ومنظمة من قبل هيئة السلوك المالي (FCA) (رقم التسجيل: 308213).

*** بناءً على بحث داخل مناطق الرمز البريدي بلندن (E ، EC ، N ، NW ، SE ، SW ، W ، WC) على بوابات العقارات الأخرى عبر الإنترنت في المملكة المتحدة. اعتبارًا من 11 مارس 2019.


محتويات

مارس ملوك بلانتاجنيت في إنجلترا الحق في مطالبة المدن والمقاطعات البحرية بتجهيز السفن في وقت الحرب ، وكان هذا الواجب أحيانًا يخفف مقابل دفع نقدي. [1]

على الرغم من أن العديد من قوانين إدوارد الأول وإدوارد الثالث ، ولا سيما تأكيداتهم لماغنا كارتا ، جعلت من غير القانوني للملك فرض أي ضرائب دون موافقة البرلمان ، فإن امتياز فرض أموال على السفن في وقت الحرب لم يعلق تمامًا. . في عام 1619 ، لم يثر جيمس الأول أي معارضة شعبية من خلال جمع 40 ألف جنيه إسترليني من أموال السفن في لندن و 8.550 جنيهًا إسترلينيًا على مدن الموانئ البحرية الأخرى. [1]

في عام 1628 ، شرع تشارلز الأول ، بعد أن أفضى إلى البرلمان في أوائل الصيف وبعد موافقته على التماس الحق ، في تحصيل أموال على كل مقاطعة في إنجلترا بدون برلمان ، وأصدر أوامر تطلب 173000 جنيه إسترليني لإعادتها إلى الخزانة. كانت هذه هي المرة الأولى التي أثار فيها الطلب على النقود معارضة جادة ، [1] في ضوء الإعلان في الالتماس أن

[Y] لقد ورث رعايانا هذه الحرية ، بحيث لا ينبغي إجبارهم على المساهمة في أي ضريبة ، أو طول ، أو مساعدة ، أو أي رسوم أخرى مماثلة لم يتم تحديدها بموافقة مشتركة ، في البرلمان.

تم رفض طلبات تشارلز إلى العمدة من قبل السكان الداخليين المثقلين بالأعباء اللورد نورثامبتون ، اللورد ملازم من وارويكشاير ، وإيرل بانبري في بيركشاير ، رفضوا المساعدة في جمع الأموال وسحب تشارلز أوامرهم. [1]

في عام 1634 ، أبرم تشارلز معاهدة سرية مع فيليب الرابع ملك إسبانيا لمساعدته ضد الهولنديين. لجمع الأموال لهذه المساعدة ، اقترح ويليام نوي ، المدعي العام ، ضرورة اللجوء إلى مزيد من الأموال لشحن الأموال. وضع نوي نفسه للتحقيق في مثل هذا التعلم القانوني القديم الذي كان موجودًا لدعم الطلب ، واكتشف السجلات القديمة لأموال السفن في برج لندن ، وقد رأى بعض المؤرخين ، مثل هالام ، تحقيقات نوي كدليل على أنه قبل فرض تشارلز نقل الأموال ، تم إهمال الضريبة ونسيانها لعدة قرون. [1]

حصل الملك على رأي لصالح شرعية الأمر من اللورد كيبر كوفنتري وإيرل مانشستر ، حيث صدر الأمر في أكتوبر 1634 ووجه إلى قضاة لندن والموانئ البحرية الأخرى ، مطالباً منهم بتقديم عدد معين من الموانئ. السفن الحربية بحمولاتها ومعداتها المقررة ، أو ما يعادلها من المال ، وتمكينها من دفع الضريبة على السكان وفقاً لأملاكها. [1]

ثلاث كتابات تحرير

كانت السمة المميزة للأمر الصادر عام 1634 أنه صدر ، خلافًا لكل ما سبق ، في زمن السلم. أراد تشارلز إخفاء الهدف الحقيقي لسياسته ، والذي كان يعلم أنه سيكرهها البلد ، ووفقًا لذلك زعم أنه ذريعة لفرض الخطر على التجارة من القراصنة ، والحالة العامة للاضطرابات في أوروبا. [1]

طالب مواطنو لندن على الفور بالإعفاء بموجب ميثاقهم ، بينما جادلت مدن أخرى بشأن مبلغ تقييمها ولكن يبدو أنه لم يتم تقديم أي مقاومة على أسس دستورية لصلاحية الأمر ، وتم جمع مبلغ 104000 جنيه إسترليني. [1]

في 9 أكتوبر 1635 ، صدر أمر ضريبي ثانٍ على السفن ، موجه بهذه المناسبة ، كما في الأمر الملغى لعام 1628 ، إلى عمداء وقضاة المقاطعات والبلدات الداخلية والبحرية ، يطالبون بمبلغ 208.000 جنيه إسترليني. التي كان من المقرر الحصول عليها عن طريق التقييم على الممتلكات الشخصية والعقارية على حد سواء ، ويتم الدفع عن طريق الحجز. [1]

أثار هذا المطلب سخطًا شعبيًا متزايدًا ، والذي بدأ الآن يرى فيه إصرارًا من جانب الملك على الاستغناء تمامًا عن الحكومة البرلمانية. لذلك ، حصل تشارلز على رأي مكتوب ، موقع من عشرة من أصل اثني عشر قاضيًا تمت استشارتهم ، مفاده أنه في وقت الخطر الوطني ، الذي كان التاج هو القاضي الوحيد فيه ، قد يتم جباية أموال السفن بشكل قانوني في جميع أنحاء البلاد من خلال تأمر تحت الختم العظيم. [1]

أوضح إصدار أمر ثالث يتعلق بأموال السفن في 9 أكتوبر 1636 أن القيود القديمة التي حصر فرض الضريبة على الأجزاء البحرية من المملكة وأوقات الحرب (أو الخطر الوطني الوشيك) قد تم التخلص منها أخيرًا. ، وأن الملك يعتزم تحويلها إلى شكل دائم وعام للضرائب دون موافقة برلمانية. أعطى القضاة مرة أخرى ، بناءً على طلب تشارلز ، رأيًا مؤيدًا للصلاحية ، والذي قرأه اللورد كوفنتري في غرفة النجوم والقضاة في الجنايات. [1]

رفض ، ثم قم بإلغاء تحرير

كانت أموال السفن كافية للنجاح المالي لمساعدة تشارلز على تلبية النفقات الحكومية في وقت السلم في ثلاثينيات القرن السادس عشر. [2] ومع ذلك ، تم رفض الدفع من قبل جون هامبدن ، وهو رجل ثري مالك الأرض في باكينجهامشير. القضية ضد الأخير (آر ضد هامبدن) [3] تم الاستماع إليه أخيرًا أمام جميع القضاة الاثني عشر في غرفة محكمة الخزانة في عام 1637 ، [4] بعد أن أعرب دينهام عن شكوكه لدافنبورت ، الذي كان حذرًا من لجنة القضاة الأربعة التي كانت ستجلس في قضية أقل غرابة. [5] دافع أوليفر سانت جون وروبرت هولبورن عن هامبدن. [1] تمت مقاضاة النائب العام السير إدوارد ليتلتون والنائب العام السير جون بانكس. جادل محامو هامبدن بأن الضرائب كانت تدور حول الملك حول البرلمان ومحاولة ضغط الأموال على شعب إنجلترا بينما اقترح المدافعون عن الملك أن هذه الضرائب كانت ضرورية للدفاع عن إنجلترا وسلامتها. [4] خسر هامبدن القضية ، سبعة قضاة إلى خمسة: [6]

على الرغم من فوز تشارلز بقضية المحاكمة ، استمرت معارضة أموال السفينة. [7] في عام 1640 ، قدمت مجموعة من مواطني لندن التماسًا لتشارلز مباشرة وكان في مقدمة شكاواهم ضد الضريبة:

يبدأ الالتماس بمهاجمة الضريبة: الفرضيات الملحة وغير العادية على التجارة والاستيراد والتصدير ، وحث وجباية أموال السفن ، على الرغم من ذلك ، فقد تم أخذ السفن التجارية والبضائع وتدميرها من قبل القراصنة الأتراك وغيرهم. . [8]

شجع ضيق القضية الآخرين على رفض الضريبة ، وبحلول عام 1639 ، تم جمع أقل من 20 ٪ من الأموال المطلوبة. مع تدهور الأمور في إنجلترا واسكتلندا بدءًا من حرب الأساقفة ، ثبت أن أموال السفن غير كافية لتمويل الاحتياجات العسكرية للملك. تم إيقافه لاحقًا من قبل البرلمان الطويل عندما صوتوا على قانون أموال السفن 1640. ذهب هامبدن إلى قيادة الحرب الأهلية والبرلمانية ، فقط ليموت في وقت مبكر في معركة تشالغروف فيلد. أخيرًا ، بعد نصف قرن ، في أعقاب الثورة المجيدة ، حظرت وثيقة الحقوق 1689 جميع أشكال الضرائب غير البرلمانية.


الطول

دبلن إلى تلك المدينة لفرض "الطول، "أو الضريبة ، للمنفعة الملكية.

Sarre ، la mirgesse (الطبيب) ، مُدرج في قائمة باريس الطول من 1292.

حاول فيليب الرابع كل وسيلة لجمع الأموال (مساعدون إقطاعيون ، رسوم حرب لتحل محل الخدمة العسكرية ، الطول المدن ، الضرائب الخاصة على رجال الدين والنبلاء ، "القروض" و "الهدايا" ، ضريبة المبيعات أو المالوت ، تخفيض قيمة العملة ، الهجمات على اليهود وفرسان الهيكل) ، لكن دون إيجاد حل مناسب.

علاوة على ذلك ، أعطى لنفس القمر ، أن أي شخص تم شراؤه في سيطرته على فرنسا إلى مقابلهم ، يجب أن يكون خاليًا من الرسوم ، الطول، و paieng أي طريقة من المكوس لنفسه.

بريدبورت ، وأن رجال البلدة مدينون به الطول بمبلغ 53 ثانية.

المعابد اليهودية مشتعلة ، وقد اتخذت الخطوة الأولى في تلك القصة المأساوية من تحريم و الطولوالطول والطرد الذي (على ما يبدو) يجب ألا ينتهي أبدًا.

بحلول نهاية عام 1339 ، وافق على عدم أخذ الطول من أي نوع دون موافقة البرلمان وفي عام 1341 ، للحصول على المزيد من الإمدادات ، قدم إلى حساباته التي يتم تدقيقها من قبل مجلس مختار في البرلمان ، ووعد بعدم اختيار الوزراء دون موافقة مجلسه.

النبلاء العظماء الذين وافقوا على الملك الطول أرباح المستأجرين ، لم يكونوا راغبين في أنه يجب أن يكون مساويًا لأرباح مجموعة من الرجال الذين لا يهتمون كثيرًا بحمايتهم.

ما الذي فعله الفارس الضال من أي وقت مضى الجزية ، الإعانة ، الطولأم النقل أم المرور فوق الماء؟

قدم لويس أيضًا كأسًا ذهبيًا ، وأعطى الرهبان مائة مكيال ، ميدي ، من النبيذ ، ليتم تسليمها سنويًا في Poissy ، كما أمر بإعفائهم من "الرسوم والضرائب والأجور". الطول"عندما يسافر في مملكته.


دفع Yalding Tallage - التاريخ

بمجرد أن هدأ الغبار بعد نهب روما ، في عام 476 ، تُرك الأوروبيون بدون حكومة مركزية قوية ولا حماية عسكرية رومانية. كان هذا وقت الكلب يأكل الكلب.

مع عدم وجود سلطة مركزية للحفاظ على المياه جارية أو تنظيف الشوارع ، أو الجيش المركزي لحمايتهم من الغارات البربرية ، كانت المدن الأوروبية أماكن قاتمة وخطيرة للعيش فيها. كان من المنطقي إذن أن يعود المجتمع إلى طرقه الريفية. تم تقسيم الأرض الضخمة التي كانت ذات يوم الإمبراطورية الرومانية إلى عشرات الممالك التي حكمت رجالًا لم يكونوا أكثر بكثير من أمراء الحرب. لكن كتب التاريخ تسميهم ملوكًا ، لذلك نتمسك بهذا الإصدار.

في هذه الأوقات العصيبة ، كانت المملكة قوية مثل جيشها فقط. ولذا كان من المنطقي لأي ملك تكوين صداقات مع أكبر عدد ممكن من الأشخاص الأقوياء. في النهاية ، طور قادة أقوياء مثل شارلمان نظام حماية يجعل أي مافيا دون فخورة. أصبح هذا النظام يسمى الإقطاع.

في الأساس ، كانت الإقطاع واحدة كبيرة في العصور الوسطى

مخطط الهرم. كان الإقطاع عقدًا ملزمًا قانونًا بين اللورد وتابعته. بمجرد التوقيع على الاتصال ، أصبح الرعايا المخلصون للورد يُعرفون باسم التابعين وأعطوهم قطعة أرض تسمى إقطاعية ، وهي مشتقة من الكلمة الفرنسية لـ & # 39fee & # 39 ، حيث كانت الأرض هي العملة الشائعة في تلك الأيام.

في مقابل الأرض ، وافق التابع (غالبًا ما يكون فارسًا أو سيدًا ثانويًا) على توفير الحماية العسكرية في حالة تعرض سيده لهجوم من قبل اللورد المجاور. الذي كان في العصور المظلمة مصدر قلق دائم.

مانع مانور الخاص بك

في أيام الحكومة اللامركزية ، كانت الإقطاع مثل بلدها الصغير الذي أنتج إلى حد كبير كل ما هو مطلوب من الطعام إلى الأسلحة إلى الأدوات. في قلب إقطاعية اللورد كان منزل مانور. كان هذا هو المكان الذي تعيش فيه عائلة اللورد والخدم والفرسان. بدأت العزبة كمنازل كبيرة ، ولكن على مر السنين أصبحت قلاعًا كاملة حيث تمت إضافة الجدران والأبراج والخنادق للحماية.

كان منزل مانور هو مركز المجتمع. لم تكن فقط مكانًا للفلاحين للتوجه إليه في أوقات الحرب ، بل كانت أيضًا المركز السياسي. عندما لم يكن يقاتل من أجل ربه ، كان سيد الإقطاعية بمثابة القاضي في تسوية النزاعات. كما عين مسؤولين يقومون بتحصيل الضرائب والإيجارات من الفلاحين وسكان المدن. كانت القصور الكبيرة تحتوي على كنائسها الخاصة كاملة مع رجال دينهم ، بالإضافة إلى سوق حيث يمكن للسكان المحليين شراء وبيع البضائع. في أي وقت من الأوقات ، سيتوجه مئات الأشخاص من الكهنة والفرسان والمربعات والفنانين والتجار والفلاحين والنبلاء الزائرين إلى القصر.

بالنسبة لسيدة القصر ، أمضت يومها في الإشراف على الخدم ورعاية الأطفال. عندما كان زوجها بعيدًا (أو قُتل في معركة) ، اضطلعت سيدة القصر بنفس الأدوار التي قام بها زوجها ، حيث عينت المسؤولين وعملت كقاضية. في أوائل العصور الوسطى ، لم يكن امتلاك المرأة للعقار أمرًا غير مألوف.

لا يتم عمل الفلاحين أبدًا

في مقابل قطعة أرضهم الزراعية الصغيرة ، كان على الفلاحين دفع ضرائب (المعروفة باسم الطول ، فقط في حال كنت تتساءل) لسيدهم. لكن ضع دفتر الشيكات الخاص بك ، في العصور الوسطى كانت الضرائب تُدفع في شكل عمالة. كان من المتوقع أن يقضي الفلاح ، شابًا أو كبيرًا ، ذكرًا كان أم أنثى ، قدرًا معينًا من الوقت كل شهر لإصلاح الطرق والأسوار أو العمل في حقول الرب. كما ضغط اللورد قليلاً أكثر من خلال مطالبة الفلاحين بطحن حبوبهم فقط في مطحنة.

مجتمع القرون الوسطى ، كونه زراعيًا ، كان يدور حول المواسم. مدى صعوبة عملك يعتمد على الموسم. في الشتاء ، يمكن أن تكون الأمور بطيئة جدًا. طوال بقية العام ، كانت الحياة تنفق من شروق الشمس إلى غروبها في تجهيز الحقول ، وزرع الحقول ، وإزالة الأعشاب الضارة ، والحصاد. على الرغم من أن حياة الفلاح كانت قاسية ، إلا أن الحياة لم تكن كلها عمل شاق. تم بناء تقويم العصور الوسطى حول المواسم بالإضافة إلى حياة القديسين المسيحيين المهمين. ولحسن الحظ ، كان هناك الكثير من القديسين. تم بناء عدة أيام تقريبًا في كل شهر حيث من المتوقع ألا يضطر الفلاحون إلى العمل في الحقول.

غالبًا ما كان منزل الفلاح ، مثل منزل القصر ، مظلمًا وباردًا ودخانًا ، ولكن على نطاق أصغر بكثير. كانت منازل الفلاحين عبارة عن هياكل طينية أو خشبية تتكون من غرفتين. كانت الغرفة الرئيسية مكان وجود المدفأة وهذا هو المكان الذي تأكل فيه الأسرة وتنام. في كثير من الأحيان في الأحوال الجوية السيئة ، يتم إحضار ماشيتهم إلى المنزل.

& quotIt هو العرف في إنجلترا ، كما هو الحال مع البلدان الأخرى ، أن يكون للنبلاء سلطة كبيرة على عامة الناس ، وهم الأقنان. هذا يعني أنهم ملزمون بموجب القانون والعرف بحرث حقول أسيادهم ، وحصاد الذرة ، وجمعها في الحظائر ، ودرس وتذويب الحبوب التي يجب عليهم أيضًا جزها ونقلها إلى المنزل ، وقطع وجمع الأخشاب ، وأداء كل أنواع المهام من هذا النوع. & quot جان فرويسارت 1395
حكاية فارس

فقط تحت طبقة النبلاء على السلم الاجتماعي في العصور الوسطى كان الفرسان الذين خدموا كجنود على الفرسان في جيش الرب. عاش معظم الفرسان وينامون في منزل مانور. كان الفارس أعلى من الجندي العادي ، وغالبًا ما كان يُمنح إقطاعته إلى جانب لقب النبلاء الصغرى مثل السيد. أن تصبح فارسًا كان طريقًا طويلًا وصعبًا.

سيتم إرسال صبي للعيش في القلعة مع ربه حيث سيبدأ تدريبه في سن السابعة تقريبًا. في هذه الخطوة الأولى على طريق الفروسية ، كان يُعرف بالصفحة. تضمن التدريب على الصفحة تعلم ركوب الخيل وتلقي التعليمات الدينية من كاهن القصر. وعندما لم يكن يركب أو يصلي ، أمضت إحدى الصفحات أيامه في إدارة المهمات وخدمة سيدات القصر. كما سيتم تعليمه الرقص والغناء والعزف على آلة موسيقية ، وتعتبر صفات مشرفة للفارس.

بعد ذلك العام الأول أو نحو ذلك ، ستتم ترقية صفحة إلى دور مربع. مربّع يعمل مباشرة مع فارسه. تعلم المربّع مهارات من فارسه (الذي كان أيضًا ربه) مثل القتال بالسيف واليد ليد القتال. عمل المربّع إلى حد كبير كمساعد شخصي لفارسه ، حيث كان يصقل درعه ، ويعتني بحصانه ، بل وينتظره في أوقات الوجبات. خلال أوقات المعركة ، كانت مهمة الملاكمة هي مساعدة ربه في التسلق والاعتناء به في حالة إصابته. كان لديه أيضًا مهمة فظيعة تتمثل في تنظيف الدرع الذي سيغطى بعد يوم طويل في ساحة المعركة بجميع أنواع سوائل الجسم.

المبارزة: إنها & # 39s كل المرح والألعاب

لم تكن الحياة في العصور الوسطى تدور حول الحرب وسفك الدماء. في الواقع ، يمكن أن تصبح حياة الفارس مملة جدًا. خلال أوقات السلم ، حافظ الفرسان على مهاراتهم حادة من خلال التنافس في البطولات المعروفة باسم المبارزات حيث يتسابق فارسان مدرعان بشدة في سباق آخر بسرعة عالية. الهدف هو ربح النقاط عن طريق كسر رمحك أو إبطال خصمك.

في الأصل كان الرمح سلاح حرب يستخدمه الجلجثة الثقيلة. لكن عندما لم تكن هناك حروب ، كيف سيحافظ الفارس على مهاراته في صقلها؟ من خلال تحدي أصدقائك للمسابقات في أقرب ميدان مفتوح ، هذا هو الكيفية. كانت المبارزة طريقة رائعة للفرسان للحفاظ على لياقتهم وتعلم تكتيكات معركة جديدة. ومع ذلك ، بحلول القرن الرابع عشر ، أصبحت التكتيكات والأسلحة الجديدة - بفضل الغزوات المغولية - عفا عليها الزمن. منذ ذلك الحين ، حول نبلاء ألمانيا وفرنسا وإنجلترا حرب الرماح إلى منافسة لأصدقائهم النخبة.

جمعت بطولات العصور الوسطى الفرسان واللوردات معًا في مسابقات ودية لإظهار مهاراتهم في متناول اليد لتسليم القتال وركوب الخيل وبالطبع المبارزة. سيتم منح النقاط بناءً على مهارة الظهور وكيفية ضربك لخصمك. طلقة الرأس ، على سبيل المثال ، كانت الهدف الأكثر ضررًا ولكنها أيضًا الهدف الأكثر صعوبة ، وبالتالي تم منحها أكبر عدد من النقاط.

سيتم منح الجوائز النقدية ، التي تسمى المحفظة ، للفائزين وكانت هذه أفضل طريقة للارتقاء في السلم الاجتماعي إذا لم تحصل على فرصة لإظهار مهاراتك في ساحة المعركة.

كيف شهم منك!

ربما كان الفرسان جنودًا محترفين ، لكن هذا لا يعني أنه يتعين عليهم التصرف مثل واحد. في الأيام الأولى للإقطاع ، غالبًا ما كان الفرسان يأكلون على نفس المائدة مثل اللوردات والسيدات في القصر. كانت الأخلاق السيئة شائعة بين فرسان الحواف. غالبًا ما يجشعون ويبصقون ويضعون أقدامهم مباشرة على مائدة العشاء. كانت السيدات والسادة الماهرين بالفزع. لذلك ، تم وضع ميثاق شرف نسميه الآن الفروسية.

هل تساءلت يومًا لماذا يجب على الرجل أن يفتح الباب لامرأة؟ هذا نابع من قانون فرسان القرون الوسطى من الفروسية وعهود الفروسية. خلال بداية العصور الوسطى ، كان الفرسان محاربين استأجرهم النبلاء أو اللوردات (بما في ذلك الملوك). سيُظهر النبلاء امتنانهم للمحاربين من خلال منحهم لقب & lsquoKnight & [رسقوو] لترقيتهم إلى الطبقة الأعلى. حسنًا ، لم تكن هذه & lsquoKnights & rsquo في الحقيقة أكثر من مجرد مرتزقة أو بلطجية.

غالبًا ما تمت دعوة الفرسان للبقاء مع عائلة النبلاء الذين عملوا من أجلهم. إلى جانب البقاء مع العائلة ، سينضمون إليهم في الأعياد. كان من المتوقع أن تكون سيدات المنزل هناك لتناول الطعام وشعرن بالاشمئزاز من افتقارهن إلى آداب المائدة. كان الفرسان يمسكون بالطعام من على الطاولة ، ويرمون العظام على الأرض ، ويتجشأون ، ويصرخون ، ويسكرون قذرًا ويستخدمون لغة بذيئة. في الأساس ، كانوا يتصرفون مثل الخنازير! الكثير من أجل كل شيء و lsquoknight في درع لامع و rsquo الشيء! كرهت السيدات في هذه المنازل النبيلة الاضطرار إلى قضاء بعض الوقت مع الفرسان. كان لا بد من فعل شيء.

نظرًا لأن هؤلاء المرتزقة الذين تحولوا إلى فرسان كانوا يقضون الآن وقتًا أطول مع النبلاء ، أصبح من الواضح أنهم بحاجة إلى تنظيف عملهم. تم إنشاء رمز غير رسمي لهذه الفئة الجديدة من الفرسان. كان هناك ما لا يقل عن 17 قاعدة لقواعد الفروسية ونذور الفروسية. كان الأهم هو خدمة الله ، وخدمة سيدهم (الملك) ، والتعامل بلباقة مع جميع النساء (رغم أن ما قصدوه هو كل النساء من الطبقة النبيلة) ، والدفاع عن الضعفاء. تم تضمين القواعد الأخرى للقتال من أجل رفاهية الجميع ، والعيش بالشرف والمجد ، والامتناع عن العطاء الجائر للجرم بشكل أساسي ، لا تتصرف مثل أيها الحمار العجوز.

كل رمز يحتوي على تفسيرات مفصلة حول كيفية تلبية هذا التوقع. على سبيل المثال ، في الدفاع عن الضعفاء ، كان الهدف من ذلك هو الدفاع عن كبار السن والنساء والأطفال ، ولكن من الطبقة العليا. كان الفرسان في كثير من الأحيان قاسيين مع الفلاحين وكان يعتبر مقبولًا بسبب الوضع الاجتماعي المتدني للفلاحين.

بالنسبة لقانون الفروسية الذي ينص على أن الفارس يجب أن يحترم شرف المرأة ، كانت هناك العديد من الأغاني والقصص ، مثل قصة الملك آرثر ، التي أظهرت كيف تم ذلك. في الواقع ، في القرن الثاني عشر ، كتب أندرياس كابيلانوس The Art of Courtly Love الذي حدد الطريقة الصحيحة لرجل نبيل ، وسيعتبر الفارس واحدًا ، لمعاملة امرأة وإظهار حبه لها. من هنا جاءت قواعد مثل: إذا كانت المرأة في مرتبة متساوية أو أعلى ، فعليه أن يقف عند دخولها الغرفة ويجلس بعد ذلك فقط ، ويجب تقديم أفضل الأطعمة في الوجبة لها ، وعند المشي على الرصيف ، يجب أن يسير الرجل أقرب إلى الشارع. كان هذا لحماية المرأة من تناثر الطين ومحتويات أواني الحجرة (الدلاء التي كانت تستخدم كمراحيض) التي تم رميها من النوافذ. كانت طريقة لإظهار أن الرجل يكرم المرأة أن يضربه أنبوبًا بدلاً من ذلك.

على مر القرون ، على الرغم من أن النظام الإقطاعي قد انتهى منذ زمن طويل وكان لقب الفارس فخريًا ، إلا أن رموز الفروسية ما زالت موجودة في فكرة الرومانسية الحالية.



تعليقات:

  1. Tihkoosue

    أعتقد ، ما هو - كذبة.

  2. Elwell

    أعتذر عن مقاطعتك ، لكن هل يمكنك أن تصف ذلك بمزيد من التفصيل.

  3. Lambret

    برافو ، جملة ... ، فكرة رائعة

  4. Mykal

    يا لها من فكرة موهوبة

  5. Kyne

    بالصدفة أنت لست الخبير؟



اكتب رسالة